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O momento de juros mais baixos é favorável para quem está pensando em comprar um imóvel financiado. As taxas do mercado vêm caindo e hoje já estão na casa de 7%. Neste mês, o Itaú (ITUB4) passou a oferecer uma nova modalidade de financiamento que é corrigida pela variação de rendimento da caderneta de poupança, mais uma taxa de juros fixa de 3,99% ao ano.
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A poupança acompanha a taxa básica de juros Selic. Pela regra atual, seu rendimento equivale a 70% da Selic, mais variação da Taxa Referencial, hoje correspondente a zero. Com a Selic em 2% ao ano, a poupança rende 1,4%, portanto o mutuário que aderir a essa nova modalidade pagará uma taxa de juros de 5,39%.
O Itaú destacou que a taxa Selic em seu nível mínimo histórico facilita a compra e permite que essa nova modalidade de crédito pese menos no bolso do consumidor. “Os clientes poderão usar o FGTS na aquisição e as parcelas mensais serão até 20% inferiores às das linhas tradicionais, no cenário atual de juros”, diz Danilo Caffaro, diretor de Crédito Imobiliário do banco.
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Para ilustrar esse dado, o banco simulou uma compra de R$ 708 mil, com financiamento de R$ 411 mil por 30 anos, em dois cenários diferentes. No modelo tradicional, com juros de 6,9% e correção pela TR, a primeira parcela é de R$ 3.433. Já na modalidade atrelada à poupança, com os atuais 5,39% de juros (3,99% + 1,40%), o valor da prestação cai para R$ 2.943.
É importante reforçar que o rendimento da poupança acompanha a Selic e, portanto, subirá com uma eventual elevação da taxa de juros. Pelas regras da caderneta, quando a Selic exceder os 8,5% ao ano, a aplicação passará a ser de 0,5% ao mês, mais a TR, chegando a quase 6,2% ao ano.
Ainda que a Selic venha a subir no futuro, essa linha de crédito do banco tem um teto limitador de 10,16% ao ano. Ou seja, essa é a maior taxa de juros que o mutuário pagará.
Essas condições são válidas apenas para clientes novos que queiram iniciar um plano de financiamento, de um imóvel novo. Dessa forma, não valem para quem já tem um financiamento em andamento ou pretende adquirir um imóvel usado.
Ao E-Investidor, o Itaú declarou em nota que o financiamento atrelado à poupança será a melhor opção do mercado até que a Selic suba a pelo menos 4,75%, “o que pode demorar alguns anos ou mesmo não acontecer tão cedo”. Além disso, a modalidade também se torna vantajosa para os investidores que usualmente quitam o financiamento em prazos mais curtos.
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“Contudo, manteremos disponível a linha corrigida pela TR, principalmente para aqueles clientes que desejam ter 100% de certeza sobre o quanto pagarão até o final do contrato, ainda que seja um pouco mais que a linha pós-fixada em determinados momentos”, complementa o banco.
A própria resposta do banco já dá pistas de qual é o maior inconveniente dessa modalidade: a falta de previsibilidade. No cenário atual de Selic a 2%, os 5,39% resultantes são, de fato, uma taxa mais atrativa que a média do mercado, que beira os 7%.
Na medida em que os juros subirem, porém, a consequente elevação dos juros do financiamento pode fazer com que essa modalidade deixe de ser vantajosa. E é muito difícil ter a segurança de que a Selic não chegará a 8,5% durante os longos trinta anos que o mutuário tem pela frente.
“De acordo com o relatório Focus do Banco Central, o mercado tem expectativa de alta da Selic para os próximos anos. Não dá para saber como estará a taxa daqui a 10 ou 20 anos”, diz o planejador financeiro Andrés Montano. “Mesmo com esse teto limitador, o financiamento pode encarecer muito no longo prazo”.
Ele afirma que o risco de quem contrai um financiamento atrelado à poupança é o mesmo de quem inicia um plano indexado pelo IPCA, como o que a Caixa começou a oferecer alguns meses atrás, já que também não é possível prever a evolução dos níveis de inflação em um espaço tão longo de tempo.
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“Na minha visão, esses dois tipos de financiamento, tanto o corrigido pela poupança como o atrelado ao IPCA, devem ser contratados para prazos mais curtos, de no máximo 10 anos. Por prazos maiores, o risco do mutuário começa a ficar alto demais”, analisa.
Montano acrescenta que os créditos imobiliários indexados à TR, que é usada nos planos mais tradicionais, são os que apresentam a menor variação ao longo do tempo e, portanto, são os mais seguros para o consumidor.
“Nada impede, porém, que o mutuário contrate um financiamento atrelado à poupança agora e, futuramente, peça a portabilidade para outro banco. Nesse momento, ele pode inclusive alterar o tipo de indexação, desde que o banco que vai receber o financiamento esteja de acordo com isso”, conclui.
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