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Nesta sexta-feira (25), a XP Investimentos abrigou a nova edição do Expert XP, evento que reúne milhares de investidores na cidade de São Paulo numa imersão no mercado financeiro entre 24 e 26 de julho. Gustavo Ribas (Navi Capital), Rodrigo Abbud (Patria), Masetti (XP Asset) e Leandro Bezerra (XP) se encontraram para discutir o futuro dos Fundos Imobiliários (FIIs) no Brasil. A palestra abordou, principalmente, as tendências, desafios e oportunidades no País em relação a esses ativos.
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Entre as principais tendências do mercado, Ribas acredita que o futuro dos FIIs será impulsionado por fatores estruturais e pela melhora nos preços dos ativos. Ele destacou a crescente institucionalização do mercado, com mais investidores profissionais e empresas entrando nesse universo, que, atualmente, segue dominado por pessoas físicas.
“A valorização do IFIX nos últimos anos – com retornos médios de 10% ao ano – demonstra que o mercado tem base fundamentalista sólida, o que naturalmente atrai capital institucional”, afirmou.
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Além disso, segundo Ribas, muitos ativos de shopping e escritórios estão começando a reduzir a vacância, o que ele considera um sinal positivo para a valorização desses fundos.
Já considerando a alta de juros, Masetti afirma que uma das tendências em períodos como esse de juros altos é de que os investidores dos fundos, por serem em grande maioria pessoas físicas, prefiram recorrer a ativos de renda fixa – o que, apesar de diminuir a procura pelos FIIs e gerar uma certa desvalorização, cria o cenário para quem quer investir nesses fundos a um preço baixo.
Ele destaca também que, mesmo com o receio dos investidores em investirem nos ativos em momentos como esse, o mais importante, antes de desistir da emissão do ativo, é analisar o desempenho das empresas que ocupam as propriedades. “Em shoppings, por exemplo, vemos resultados excelentes e uma ótima geração de caixa — e isso é o que garante a operação dos fundos”, pontuou.
Rodrigo Abbud foi direto: os preços estão baixos e o setor está maduro, o que cria uma janela de entrada interessante para o investidor. Para ele, a valorização será impulsionada quando os juros começarem a cair. “Vivemos do crescimento da indústria. O mercado de FIIs está saudável e, com a perspectiva de queda da Selic no radar, o momento pode ser ideal para investir.”
Um ponto destacado no painel foi o papel da tecnologia e da inteligência artificial na gestão dos fundos. Gustavo Ribas compartilhou que a Navi Capital já desenvolve projetos de ciência de dados com geolocalização para otimizar a operação dos seus fundos e analisar vacância, fluxo e perfil dos clientes.
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“Estamos aplicando IA para resumir fatos relevantes e, no futuro próximo, para mapear áreas com maior potencial e fazer uma gestão mais eficiente — o que beneficia também o investidor final.”
Masetti cita como exemplo a base de dados da Prefeitura de São Paulo, atualizada mensalmente, com informações sobre propriedades, endereços e valores, usada para a avaliação e tomada de decisão dos gestores.
Sobre as oportunidades dentro do setor, Abbud comenta que o setor logístico – sua especialidade – é o mais dinâmico do momento, especialmente após a transformação causada pela digitalização do comércio.
“Com a chegada do e-commerce, o setor se viu obrigado a buscar alternativas, e hoje a sofisticação da cadeia logística é a principal delas. Existe uma demanda crescente por qualidade, tecnologia e eficiência”, afirmou.
Outros dois setores que, em unanimidade dos especialistas, que trazem mais oportunidade ao investidor de FIIs e devem estar no radar de quem busca esse tipo de ativo, são os Fundos de Papéis e Fundos de Tijolo. “A gente tem visto bastante oportunidade nessas áreas principalmente para financiar obras e projetos”, explica Masetti.
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