Como a troca do IGP-M pelo IPCA afeta os fundos imobiliários

Um descolamento tão grande entre os índices é incomum e tende a afetar principalmente o mercado imobiliário
O Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M), que também é usado para medir a inflação, bateu 37,04% em 12 meses, 14,39% somente neste ano
José Cataldo, head de research da Ágora, explica que esse é principal tema do segmento imobiliário no momento

No Brasil, o indicador oficial para medir a inflação é o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). Ele aponta para uma alta de 8,06% nos preços nos últimos 12 meses, entre maio de 2020 e maio de 2021. No mesmo período, o Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M), que também é usado para medir a inflação, bateu 37,04% em 12 meses, 14,39% somente neste ano.

Um descolamento tão grande entre os índices é incomum e tende a afetar principalmente o mercado imobiliário. Apesar de o IPCA ser a ferramenta oficial utilizada pelo governo para mensurar a inflação, o indicador mais usado nos reajustes de contratos de aluguel é o IGP-M. Ou seja: a disparada resultará em um desembolso maior a ser feito pelos locatários.

“O IGP-M subiu demais, principalmente se considerarmos os alugueis residenciais, que ficaram totalmente descompassados”, afirma Roberto Sampaio, sócio-diretor da consultoria imobiliária Empírica Real Estate (ERE). “Não faz sentido uma correção pelo índice, em que o aluguel fica muito acima do aluguel de mercado.”

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Como a situação encarece desproporcionalmente o aluguel em plena pandemia do coronavírus, o deputado federal Vinicius Carvalho (Republicanos/SP) criou um projeto de lei (PL 1026/2021) para estabelecer que o reajuste dos alugueis residenciais e comerciais não ultrapasse o IPCA. Na prática, a ideia é que o IGP-M seja substituído nos contratos.

José Cataldo, head de research da Ágora, explica que esse é principal tema do segmento imobiliário no momento. “Normalmente o IGP-M andava junto ao IPCA. O descolamento começou no ano passado, o que deu início às discussões em torno da troca dos índices no mercado”, afirma.

Nesse contexto, os fundos imobiliários (FIIs) e os certificados de recebíveis mobiliários (CRIs) são afetados, uma vez que os imóveis atrelados a esses investimentos também sofrem correção monetária pela inflação.

Risco dos FIIs diminui (e retorno também)

Com o projeto de lei seja aprovado e haja troca dos índices, a rentabilidade dos fundos mobiliários, principalmente os de tijolo, seria menor. Esse tipo de FII é lastreado em imóveis físicos, como shoppings, prédios, escritórios e galpões logísticos que possuem receitas atreladas aos aluguéis, hoje majoritariamente indexados pelo IGP-M.

Porém, o risco também diminui, já que com o reajuste muito alto o empreendimento poderá ficar vazio. “É importante ressaltar que o rendimento dos fundos fica menor, mas eles não deixarão de ganhar. Caso eles não façam isso (a troca do IGP-M pelo IPCA ou negociação) o risco de vacância é maior no curto prazo”, afirma Cataldo. “E com a vacância os fundos não receberão nada.”

Muitas dessas aplicações já estariam reajustando os contratos pelo IPCA antes mesmo do projeto de lei ser criado. “Eles já estavam negociando essa troca utilizando algumas contrapartidas, como o aumento da área bruta locável (espaços disponíveis para locação dentro de um edifício comercial)”, explica Cataldo.

Essa também é a visão de Sampaio. “A cota vai ser remunerada pelas receitas do fundo, que passarão a ser corrigdos pelo IPCA. O que acontece é que haverá diminuição dessas receitas e a remuneração das cotas serão menores, mas nada que contrarie o mercado”, afirma. “Até porque a inflação medida pelo IGP-M não está refletindo a inflação real, é um ganho especulativo a mais que deixará de existir.”

CRIs sofrem mais

Já no caso dos certificados de recebíveis imobiliários lastreados em contratos de aluguel indexados ao IGP-M, a troca de índices afetaria o investimento de forma expressiva. Isso porque no momento da emissão do CRI é determinada uma remuneração a ser paga ao investidor, com base no indexador que geralmente é o mesmo do contrato de aluguel.

“Aí teremos um problema sério de descasamento, porque o contrato de locação estará no IPCA e o CRI no IGP-M. Isso significa que existirá uma menor receita para remunerar o que estava previamente estabelecido na emissão do título”, afirma Sampaio, da Empírica. “Se não houver nenhum mecanismo que absorva essas perdas, os CRIs serão penalizados, ou seja, não serão remunerados conforme o que havia sido estabelecida na emissão do título.”

IGPM impactado pelo dólar

Apesar de ser um índice de inflação, tal qual o IPCA, o IGP-M é muito sensível à variação do dólar. O cálculo do indicador, feito pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) leva em conta os preços das commodities, assim como materiais da construção civil e outros produtos de exportação. Esses insumos sofreram um boom desde o ano passado, com a maior demanda da China e o salto de 30% da divisa norte-americana frente ao real.

O IPCA, calculado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), leva mais em consideração os preços do comércio e serviços, a cesta de alimentos da população. “Mas se você pegar o histórico, as curvas do IGPM e IPCA chegam a se descasar algumas vezes, mas no final tendem a se encontrar de novo”, afirma Sampaio.