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Enquanto os principais índices da Bolsa pegaram a escada para subir em pontuação em 2023, o Imob fez sua trajetória de elevador. O indicador das principais ações do setor imobiliário avançou 53,27% no ano passado, quase 20 pontos porcentuais à frente do segundo colocado, o Índice Financeiro (IFNC), que subiu 34,62% no período. Em 2024, contudo, o Imob desceu alguns andares e acumula queda anual de 7,70%, até o fechamento desta quarta-feira (28). Em fevereiro, sobe 0,83%.
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Entre as ações que integram o Imob, as que têm os piores resultados no ano são: MRV (MRVE3) e Tenda (TEND3), com quedas acumuladas de 30,10% e 24,81%, respectivamente. No mês, o cenário melhora para MRV, que reduziu a baixa para 0,38%. Já a Tenda sobe 11,95%.
Na ponta positiva, a Plano & Plano (PLPL3) assume a dianteira isolada, com alta de 17,99%. No mês, a companhia sobe 16,52%. O resultado positivo dá continuidade à super performance de 2023, quando o papel subiu 201,35%. Na sequência, Direcional (DIRR3) e Cury (CURY3) avançam 5,85% e 3,61%, respectivamente, em 2024. Em fevereiro, avançam 8,77% e 0,76%. Veja mais detalhes no quadro abaixo.
Analistas ouvidos pelo E-Investidor avaliam que o recuo do Imob no início de 2024 decorre, principalmente, de uma realização de lucros pelos investidores. A expectativa para o resto do ano, contudo, é positiva. De acordo com os especialistas, a repetição de alta anual se ancora na continuidade da queda dos juros no Brasil e no início dos cortes das taxas nos Estados Unidos.
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"O ano passado foi espetacular para o Imob, que teve desempenho bem acima do Ibovespa. É normal ter um período de realização de lucros, com uma incerteza se vai continuar subindo”, afirma Leonardo Piovesan, CNPI e analista fundamentalista da Quantzed. “A queda também tem a ver com uma leve alta na curva de juros. Embora seja pequena, essa alta também pode ter dado uma estressada no índice como um todo, já que as empresas são bem sensíveis à curva de juros.”
Alexsandro Nishimura, economista e sócio da Nomos, aponta que, nos últimos meses de 2023, o mercado trabalhou com uma expectativa de maior afrouxamento monetário, o que beneficiaria o setor imobiliário, mas houve uma quebra dessa expectativa otimista no início do ano.
Flávio Conde, analista de investimentos da Levante, adiciona que toda a Bolsa brasileira sofreu uma correção no início de 2024 e os papéis que mais recuaram foram os que já tinham subido muito em 2023, sobretudo os ligados aos juros. No caso do setor imobiliário, ele destaca que os segmentos de média e alta renda vêm sofrendo mais devido a fatores como aumento de estoque e do preço médio do metro quadrado.
“Não é fácil vender imóveis que já foram lançados porque não há mais o benefício do estande e do decorado, que faz uma diferença brutal. Os investidores começam a se questionar por que ficar comprado nessas empresas que estão com estoque alto, equivalente a quase um ano e meio de vendas. Foi justamente o que aconteceu com EZtec (EZTC3), Even (EVEN3), Trisul (TRIS3), Mitre (MTRE3), que lançaram muito e não venderam tudo”, contextualiza Conde.
A ponta positiva do Imob é liderada por empresas do segmento de baixa renda. Piovesan e Conde atribuem o sucesso a mudanças no programa Minha Casa Minha Vida, do governo federal.
“Houve muitas medidas do governo no ano passado e em 2022, para melhorar a atratividade do programa, para permitir que mais famílias se encaixem nas regras. Isso gera uma demanda adicional para essas empresas que atuam no segmento de baixa renda”, avalia Piovesan.
Conde acrescenta que, diferentemente da média e da alta renda, companhias como Plano & Plano, Cury e Direcional apresentam dívida líquida e estoques baixos, tornando-as mais atrativas para os investidores. “A Plano & Plano vem entregando resultados muito fortes. Teve a prévia operacional do quarto trimestre que foi muito boa. É uma empresa que ainda negocia a múltiplos relativamente baixos e a perspectiva de entrega de resultado em 2024 segue positiva. O mercado está precificando isso”, analisa Piovesan.
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Sobre a MRV figurar com a maior queda acumulada do índice, o analista da Quantzed associa a performance ao boato sobre possível revisão para baixo do lucro e das margens da companhia, além de alguns rebaixamentos da ação por instituições financeiras.
Embora 2024 tenha começado com um cenário menos benigno para o setor imobiliário, Nishimura vê perspectivas positivas ao longo do ano, com inflação sob controle, desemprego baixo, Produto Interno Bruto (PIB) em alta e juros em queda. “As benesses dessa conjuntura foram precificadas no movimento de 2023. Assim, acredito que tenhamos um potencial de valorização mais limitado para o setor, sendo necessário fatos novos”, pondera o sócio da Nomos.
Piovesan também está otimista para que ventos continuem soprando a favor de papéis ligados ao setor imobiliário. “A maioria das empresas está entregando resultados muito bons, com uma alta demanda de imóveis, mesmo com um cenário estressado de curva de juros. Neste ano, uma possível queda acentuada do CDI (Certificado de Depósito Interbancário, principal parâmetro de rendimento de investimentos do mercado) e da curva de juros longos é um vento a favor muito forte para o setor”, diz o analista da Quantzed.
“Moura Dubeux é uma empresa que deve entregar um ano de 2024 bem mais forte do que foi em 2023. Deve gerar bastante caixa neste ano. Vai ter bastante entrega de empreendimentos e possivelmente deve começar a pagar bons dividendos a partir do começo de 2025”, projeta Piovesan.
Conde também vê boas perspectivas para o setor, mas enxerga que as empresas vão subir mais no segundo semestre. Isso porque a continuidade da queda de juros no Brasil, até o momento, já é um consenso e, portanto, já estaria precificada. O que o mercado aguarda é confirmação da redução dos juros nos Estados Unidos, ainda sem data certa, e que pode respingar positivamente no mercado imobiliário brasileiro.
“Para o juro longo do Brasil cair mais depende das taxas americanas começarem a ser cortadas. O juro nos Estados Unidos está alto e os diretores do Federal Reserve (Fed, o banco central americano) estão retardando o início dos cortes. Enquanto não houver, o juro brasileiro de longo prazo não vai ter uma queda significativa e também não virá dinheiro de investidor estrangeiro”, relaciona Conde.
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Para o analista da Levante, o ano continuará mais fértil em lançamentos e principalmente vendas para as companhias de baixa renda, ligadas ao Minha Casa Minha Vida, como Direcional, Cury e Plano & Plano.
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