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Com o aumento do custo do crédito para incorporações, as construtoras passaram a buscar novas formas de viabilizar seus empreendimentos. Entre as alternativas, estão os chamados clubes de investimentos em imóveis, um modelo ainda pouco conhecido no Brasil. Ainda assim, eles vêm atraindo investidores interessados em obter retorno com aporte direto em projetos ou na possibilidade de transformar sua cota em uma casa ou apartamento.
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O professor Danny Niskier Gampel, do MBA de Incorporação e Construção Imobiliária da Fundação Getulio Vargas (FGV), observa que os clubes de investimento têm sido utilizados de forma pontual como alternativa para quem tem menos familiaridade com os instrumentos tradicionais do mercado. Normalmente, investidores acessam o setor por meio de Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) ou Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs).
Embora não sejam a via mais comum de financiamento, esses clubes têm viabilizado alguns projetos imobiliários. Gampel explica que a captação geralmente ocorre por meio de ofertas privadas, em estruturas semelhantes às do crowdfunding — modelo em que pessoas físicas se unem, sobretudo em plataformas online, para financiar empreendimentos específicos.
Além disso, esse veículo pode assumir diferentes formatos, como Sociedade de Propósito Específico (SPE) ou Sociedade em Conta de Participação (SCP). “O problema é que, muitas vezes, não há um gestor experiente fazendo a ponte entre incorporadores e investidores. Isso aumenta o risco do empreendimento“, alerta Gampel.
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O advogado Marcelo Tapai, especialista em direito imobiliário e sócio do Tapai Advogados, ressalta que os clubes de investimentos são regulamentados pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM), podendo conter entre 3 e 50 participantes.
Contudo, a aplicação desse veículo no mercado imobiliário ainda é incipiente, tendo foco maior em ativos de renda variável. “Não é comum ser usado para construção, pois o objetivo original é investir em ativos do mercado de capitais, não financiar o projeto.”
Segundo Tapai, o regulamento de cada clube pode prever suas próprias regras, desde que respeitados os requisitos normativos da CVM e da B3. A prática, porém, exige cuidado redobrado por parte do investidor. “Existem clubes informais, quando um grupo de pessoas se junta sem seguir as exigências legais. Nesses casos, há risco de fraudes, gestão ineficiente e até desaparecimento do organizador”, pontua Tapai.
A WIT Real Estate vem estruturando clubes de investimento focados no setor imobiliário nos últimos cinco anos. Atualmente, quatro estão em operação e um quinto em fase final de implantação, com um total de R$ 30 milhões já captados.
De acordo com Carlos Corsini, head da WIT, a proposta é oferecer ao investidor a chance de adquirir um imóvel com desconto ou participar diretamente dos resultados de incorporações, como sócio do projeto. Segundo ele, em entrevista ao E-Investidor, incorporadoras começam vendendo participação em projetos a amigos ou investidores próximos.
“Essas pessoas aportam capital e recebem um retorno, que pode ser prefixado ou atrelado ao sucesso do projeto”, afirma. No caso da WIT, um valor mínimo equivalente ao custo de uma unidade imobiliária do projeto é exigido, permitindo que o investidor converta sua cota em um imóvel ou lucre com o valor final dele. Segundo o executivo, essas configurações visam garantir o alinhamento entre o interesse do incorporador e do sócio-investidor.
“A adesão é feita via assinatura de contratos, muitas vezes por plataformas digitais, ou diretamente (com os responsáveis pelo clube), conforme o caso”, explica Corsini. Além disso, o formato jurídico varia: pode ser uma SCP, modalidade societária definida pelos artigos 991 a 996 do Código Civil, em que o investidor não aparece publicamente como sócio e contribui com recursos em troca de participação nos resultados.
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Outra possibilidade contratual comum é a SPE, que consiste em uma empresa formalmente constituída, com CNPJ próprio, criada exclusivamente para a execução de um empreendimento. Nesse caso, há separação patrimonial entre o projeto e as demais atividades da incorporadora, o que visa garantir transparência e segurança jurídica ao investidor.
O head da WIT Real Estate ainda destaca que a forma de remuneração depende do modelo adotado em cada clube. Em alguns casos, o retorno é prefixado; em outros, varia conforme os resultados do empreendimento. Há também situações em que o investidor obtém retornos superiores aos praticados no mercado financeiro tradicional, em razão do prêmio de risco. Tudo será definido em contrato, que varia conforme o projeto.
Além disso, como em qualquer empreendimento imobiliário, os clubes estão expostos a riscos como atrasos na obra, custos imprevistos, vacância e inadimplência. Para minimizar essas ameaças, a WIT realiza uma análise antes da formação de cada clube, com prioridade para projetos com fundamentos sólidos, boa localização, documentação em ordem e incorporadoras com histórico confiável.
“Depois, monitoramos o plano de obra de perto e, se preciso, exigimos garantias que assegurem o retorno do investidor”, afirma Corsini. Esse acompanhamento visa garantir que o planejamento original esteja sendo cumprido pelas incorporadoras, permitindo que a assessoria de investimentos se antecipe a problemas que possam ocorrer no decorrer do projeto sem que haja prejuízos para os sócios. “A ideia é sempre proteger o capital do cliente com transparência e boa governança.”
Apesar das possibilidades de ganho, principalmente de transformar a cota em um imóvel, os especialistas recomendam cautela. O primeiro ponto de atenção é se o investidor está disposto a abrir mão da liquidez (facilidade em que um ativo pode ser convertido em dinheiro) em troca de um possível retorno superior.
Outro cuidado diz respeito a associações informais de investidores, no qual grupos podem se organizar sem a formalização adequada e maiores garantias legais. “A ausência de estrutura jurídica pode aumentar os riscos, como má gestão e dificuldade de responsabilização em caso de falhas de projetos e prejuízos”, alerta Danny Gampel.
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Marcelo Tapai lembra ainda que o fato de um clube estar regulado não serve de garantia de segurança. “Empresas listadas também quebram e golpes existem em todos os segmentos. É essencial verificar o histórico do organizador, checar processos judiciais, pesquisar reclamações sobre clubes de investimentos em imóveis e entender como o dinheiro será aplicado”, orienta.
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