O Itaú BBA reiterou a recomendação outperform (equivalente a compra) para as ações da Eztec (EZTC3), mas destacou que se trata de uma posição “técnica” e admitiu que seu ânimo com o negócio está menor.
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“No geral, estamos menos entusiasmados com a tese de investimento na companhia”, afirmaram, os analistas Daniel Gasparete, André Dibe, Mariangela Castro e Alejandro Fuchs, em relatório. Segundo os profissionais, o momento operacional continua fraco e o balanço ainda está distante dos “bons e velhos tempos” que fizeram da Eztec a referência entre os investidores”.
O preço-alvo para as ações da incorporadora para 2024 é de R$ 17, o que representa uma perspectiva de alta de 28% em relação ao fechamento no último pregão.
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Segundo os analistas, a recomendação de outperform está muito baseado no valuation descontado e numa posição técnica. A ação está sendo negociada a um múltiplo de preço versus valor patrimonial (P/BV) de 0,6 vez, um dos menores patamares dos últimos cinco anos.
Além disso, o investimento a descoberto nas ações (quando há crença do mercado de tendência de queda) está no nível mais alto de todos os tempos, em 26% do free float. “É, atualmente, a ação mais vendida a descoberto do Ibovespa“, observaram.
“Acreditamos que a Eztec tem uma direção com experiência suficiente e ativos que não estão sendo refletidos adequadamente no valuation, mas reconhecemos que a ausência de gatilhos positivos pode pesar no desempenho de curto prazo da ação”, afirmaram.
Na parte operacional, o time do Itaú BBA reconhece que a incorporadora teve uma melhora importante no balanço do segundo trimestre, com nível mais forte de vendas. Ainda assim, a velocidade de vendas (em 16% no trimestre) ficou abaixo de outras empresas do setor listadas na bolsa (em cerca de 18%, na média).
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Já os estoques permanecem altos, em um patamar equivalente a 24 meses de vendas. Esse nível é o maior entre todas as incorporadoras monitoradas pelo Itaú BBA. Com estoque alto, a Eztec tem que dosar muito bem se fará ou não novos lançamentos.
Na parte financeira, os analistas apontaram que os resultados da companhia estão sendo impactados por dois fatores principais: o menor reconhecimento de receita em função de perda na velocidade de vendas; e a pressão sobre a margem operacional em virtude de políticas de preços mais flexíveis para venda dos imóveis.
“Prevemos uma recuperação gradual da margem à medida em que novos lançamentos com melhores margens se tornem mais proeminentes no mix de receitas”, descreveram, prevendo margem bruta de 36% até o próximo ano. No último trimestre, ficou em 31%.
Em relação ao fluxo financeiro, os analistas esperam queima de caixa contínua ao longo deste semestre, que pode aumentar em torno de R$ 200 milhões com a potencial aquisição do terreno do Extra, em negociação. No entanto, após o aumento nas entregas de obras nos próximos trimestres, a expectativa é que a empresa retorne à geração de caixa em 2025, com crescimento adicional em 2026.
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As projeções do Itaú BBA apontam que a alavancagem (medida pela relação entre dívida líquida e patrimônio líquido) tenha um pico de até 10% durante este ciclo.
Um gatilho potencial para a Eztec seria a venda do seu empreendimento corporativo Esther Towers, mas isso não deve acontecer no curto prazo, já que o mercado de escritórios está bastante desafiador, afirmaram os analistas. A Eztec já anunciou que tem esfriado o ritmo das obras e que espera atrair inquilinos e valorizar o projeto, para só depois vender.
