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As quedas na taxa básica de juros (Selic), projetadas para começar neste ano e seguir pelos próximos, devem aumentar a demanda no setor imobiliário. Este é um movimento comum do setor, provocado pelo barateamento do financiamento imobiliário e que tem como consequência, normalmente, o aumento do preço de venda dos imóveis. Mas será que este é um bom momento para investir no ramo pensando em valorização?
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Especialistas ouvidos pelo E-Investidor analisam uma série de fatores aos interessados em investirem em imóveis. Ainda que acreditem em um aquecimento do mercado imobiliário com a queda da Selic, eles ponderam sobre o intuito do investimento (se para revenda ou aluguel), a forma de compra do imóvel (à vista ou financiado), a localização e o custo de compra.
Hoje, dificilmente a rentabilidade proveniente do aluguel de um imóvel consegue bater investimentos de renda fixa atrelados à taxa de juros — considerados seguros e previsíveis. Com a Selic a 13,75% ao ano, investimentos desse tipo rendem algo próximo a 1% ao mês. Analistas apontam que, via de regra, a rentabilidade de um aluguel em comparação ao valor investido no imóvel fica próxima a 0,3% ou 0,4% ao mês.
“Existem locais pelo País que são fora da da realidade. São fora da média. Mas nós não podemos tratar sempre pela exceção e sim pela média. Locais que são extremamente turísticos ou que são cidades dormitório ou que são cidades universitárias tendem a ter um aluguel muito mais alto”, aponta Mira.
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Ainda que haja uma projeção do mercado pela redução da taxa de juros — o Boletim Focus projeta a Selic a 10% para o fim de 2024 e 9% para 2025 — existem possibilidades para manter uma rentabilidade superior a da média de alugueis, apontam especialistas.
“Você pode prefixar uma renda fixa hoje pra seis anos, oito anos”, aponta Ricardo Brasil, fundador da Gava Investimentos e pós-graduado em análise financeira. Os títulos prefixados garantes a rentabilidade do ativo pela taxa do momento da compra.
Há ainda, para aqueles que desejam uma rentabilidade recorrente por meio do mercado imobiliário, como aquela advinda do recebimento do aluguel, os Fundos Imobiliários (FIIs).
Os FIIs podem ser compostos por instrumentos financeiros atrelados a taxas de juros ou inflação (chamados de FIIs de papel), ou podem servir para investir em empreendimentos imobiliários comerciais físicos, como shoppings centers e galpões de alto padrão (chamados de FIIs de tijolo).
“O aluguel do imóvel comercial gira em torno de 1%”, explica Eduardo Mira, analista CNPI e educador financeiro. Como o investimento na compra de um empreendimento desse tipo é inviável para muitos investidores, os fundos são uma saída para garantir rentabilidades mais interessantes do que aquelas que o investidor conseguiria alugando um imóvel residencial que tenha comprado.
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Mas é importante ter em mente que esses são ativos de renda variável e a sua rentabilidade não está garantida — até mesmo os FIIs de papel, que são compostos em grande parte por produtos de renda fixa. Vai do perfil do investidor fazer aplicações com mais ou menos riscos.
Já quem compra imóveis pensando na sua valorização pode encontrar um cenário mais interessante com a janela de expectativa na redução das taxas de juros. Nos ciclos imobiliários, normalmente há um aquecimento do mercado com os cortes da Selic, devido à redução dos custos de financiamento imobiliário.
Com aumento da demanda por imóveis, os preços sobem mais. No momento, o cenário já é de alta no custo dos empreendimentos em função da inflação e, com a queda das taxas de juros, eles devem subir ainda mais. “Não adianta esperar baixar a taxa de juros para comprar. Aí sobe o preço do imóvel. Os imóveis já vem subindo mesmo com taxa de juros altas”, diz Armando Botelho, diretor comercial da Creditú.
Além da inflação, o mercado ainda está respondendo ao efeito do ciclo de baixas históricas na taxa de juros que ocorreu entre 2019 e 2020. Um levantamento feito pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) com base nos preços em 10 capitais aponta que os imóveis tiveram uma valorização real — ou seja, acima da inflação — de 8,8% de 2021 para 2022.
“Esperamos uma retomada da economia de novo a partir do segundo semestre deste ano, ou início do ano que vem: taxa de juros abaixando, o mercado melhorando. Então esperamos ter um outro momento positivo”, diz o diretor comercial da Creditú. A empresa projeta em seus estudos a valorização dos imóveis equivalente a inflação, em uma visão conservadora.
Especialistas equiparam a compra de um imóvel com uma operação de trading: a compra de um ativo com a expectativa de revenda e valorização no futuro. Com as quedas graduais dos juros, o melhor momento para vender ainda pode demorar um pouco.
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Eduardo Mira, que comprou um imóvel recentemente observando esse cenário, diz que projeta para 2025 o período de maior valorização dos imóveis. “Usando os dados do Boletim Focus, projeto para 2025 esse cenário de maior valorização dos ativos imobiliários. E é provavelmente quando eu vou vender o apartamento que comprei neste ano.”
Ainda assim, Mira destaca que a parcela do seu patrimônio investida em imóveis é pequena e essa compra se deu justamente pelo contexto de oportunidade com a perspectiva de redução dos juros. “Tenho muito mais em fundos imobiliários do que imóveis físicos. Para mim, o fundo imobiliário é um veículo mais interessante”, diz.
Ricardo Brasil pondera que devido às baixas taxas de juros no período de 2019 e 2020, muitos empreendimentos imobiliários começaram a ser construídos à época e essa alta oferta pode reduzir uma potencial valorização. O investidor diz que, para ele, a compra de imóveis em leilão faz mais sentido, já que os descontos podem acarretar em valorizações maiores.
Enquanto as incorporadoras ainda estão com estoque, compradores possuem melhores chances de conseguir negociar os preços. Caso esses estoques zerem, o natural é que os preços subam. “Isso (estoques disponíveis) vai impactar realmente se o cliente comprar e vender muito rápido. Não é igual uma ação, por exemplo, que você compra e vende. O imóvel você vai segurar por cinco, dez anos”, aponta Botelho.
O financiamento não costuma ser recomendado para a compra de imóveis, já que acarreta em um aumento expressivo no valor final da compra devido ao pagamento dos juros. Mas são poucos que possuem condição de arcar com uma compra à vista, então muitas vezes essa é a solução para quem compra um imóvel para morar.
Para investidores, a dica é reforçada. Conseguir uma boa valorização, considerando todos os gastos do financiamento, pode ser difícil. Soma-se a isso o custo de oportunidade, que representa quanto o investidor estaria deixando de ganhar caso estivesse investindo o mesmo valor em algum outro ativo com rentabilidade.
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“Eu particularmente não aconselho o financiamento. Tem que muita conta pra ver se vale a pena. E é a expectativa de valorização que vai justificar. E aí você precisa ter uma boa expectativa de valorização para justificar o custo”, aponta Mira.
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