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Os principais índices inflacionários utilizados como parâmetro para o reajuste de aluguéis estão em queda. Após alguns anos de inflação elevada, os sinais são de arrefecimento nesse dado macroeconômico. Para quem já tem um contrato de locação fechado, a notícia é boa, já que os novos reajustes podem até baratear os preços.
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O Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (ICPA) acumulado dos últimos 12 meses está em 3,16%, enquanto o Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) tem deflação de 6,86% no mesmo período. Ambos os indicadores são quase a regra em contratos de aluguel imobiliário.
Inquilinos que já estão morando nos imóveis, dentro de seus contratos, tendem a se beneficiar do cenário econômico, observando variações positivas pequenas ou mesmo redução no valor após o reajuste, a depender do indexador acordado no contrato.
Segundo Alfredo Freitas, diretor de Relações Institucionais da Associação Brasileira do Mercado Imobiliário (ABMI), a maior parte dos contratos de aluguel são feitos utilizando o IGP-M. “Pode-se esperar que os indicadores econômicos para os contratos, majoritariamente o IGP-M, mantenham-se estáveis ou em diminuição”, afirma.
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Com um IGP-M deflacionário, o sinal do reajuste fica negativo, o que significa uma diminuição no preço do aluguel. Essa é uma possibilidade real para inquilinos, desde que o contrato não preveja nenhuma espécie de trava para quando há redução. “Isso poder ser requerido pelo locatário, com base na previsão contratual”, diz Caio Madureira, do Tortoro, Madureira e Ragazzi Advogados.
Apesar dessa parecer uma notícia melhor para quem fechou o contrato utilizando o IGP-M como base de reajuste, vale lembrar que a vigência de contratos pode ser longa e há uma aproximação da variação destes índices quando se olha para um período maior de tempo.
Há pouco mais de dois anos, em maio de 2021, o IGP-M chegou a acumular 37,04% em 12 meses, ao passo em que o IPCA acumulado de 12 meses no mesmo período era de 8,06%. Tanto hoje quanto naquela época, houveram casos de inquilinos e proprietários pedindo a alteração do indicador utilizado em seus contratos para buscar um reajuste mais interessante.
“Salvo situações pontuais ou setoriais da nossa economia, eles não são díspares, são até muito iguais, ou tem diferença muito pequena em relação aos reajustes anuais”, aponta Freitas. “Obviamente em alguns meses, mostrando situações diferenciadas, mas quando você olha ao longo do tempo, ao longo de um contrato de locação, esses números não são tão diferentes um do outro.”
De toda forma, comparado ao acumulado em junho de 2022, o IPCA está mais baixo. Àquela época, o acumulado do índice era de 11,89%. Os resultados mês a mês também vem chegando abaixo das expectativas do mercado.
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É mais comum que o período considerado para o cálculo de inflação do reajuste seja o aniversário do contrato, ou seja, a cada ano a partir da assinatura, portanto se considera o acumulado do índice para aquele período de 12 meses. Mas essa não é uma imposição legal. “Existem contratos nos quais o valor de locação sofre reajuste mensal, como também existem aqueles que eventual reajuste ocorrerá de forma anual”, explica Guilherme Zauli, também do Tortoro, Madureira e Ragazzi Advogados.
O cenário para novos alugueis é um pouco diferente em relação ao de inquilinos que já habitam no imóvel. Outros fatores são levados em conta além da inflação e não se trata apenas de uma questão de reajuste: o preço médio dos imóveis pode aumentar, por exemplo, em razão de baixos estoques imobiliários nas cidades.
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