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Desbancando o Ibovespa, o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (Ifix) valoriza no acumulado do ano mais do que o dobro do principal índice acionário da B3. Enquanto o Ifix saltava 11,93%, o Ibovespa avançava 4,36% às 11h20 desta segunda-feira (21). Com o movimento, o investidor deve se perguntar: é hora de deixar o mercado de ações e apostar no mercado imobiliário?
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Para Cezar Antonio Gonçalves Filho, especialista em fundos imobiliários na WIT Invest, grande parte dessa valorização observada nos últimos meses decorre da queda dos juros futuros, o que foi acentuado nos vértices longos da curva. “É evidente que o início do ciclo de corte da Selic também corrobora para a subida, principalmente quando pensamos que os fundos imobiliários (FIIs) são um dos ativos mais sensíveis à variação dos juros”, afirma.
O mercado imobiliário é historicamente e inversamente correlacionado aos juros. Com o corte da taxa básica de juros em 0,50 ponto porcentual na última reunião do Comitê de Política Monetária (Copom), houve uma alta no mercado imobiliário. Além disso, há a expectativa de novos cortes até o fim do ano, o que anima investidores do setor.
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Como destaca Carolina Borges, analista de FIIs da EQI Research, essa queda de juros faz os investidores pessoas físicas, que são a maioria nos FIIs, migrarem gradualmente da renda fixa para o mercado imobiliário. Outro fator que impulsiona a alta do Ifix é a queda da taxa de desconto na precificação dos fundos, também impulsionada pelo corte da Selic, o que faz com que o valor justo patrimonial dos imóveis e, consequentemente, o valor dos FIIs, seja superior ao que era registrado anteriormente.
Agosto de 2023 está sendo marcado por um momento histórico para o Ibovespa. O principal índice de ações fechou em queda 12 vezes consecutivas até esta quarta-feira (16), fato que não era visto desde 1970. Mas não só o Ibovespa, como outros 22 índices acompanhados pelo Broadcast também registram desvalorização no mês. Somente três sobem, sendo dois deles justamente o Ifix e o Ifil, ambos termômetros da performance de fundos imobiliários, que avançavam juntos 0,39% às 11h20 desta segunda-feira (21).
Ricardo Vieira, senior partner e head de real estate securities da VBI, explica que essa valorização de agosto dos índices imobiliários é puxada, principalmente, pelos fundos de tijolo. “Isso faz parte da dinâmica do ciclo de queda de juros e de uma inflação vindo muito próxima a 0, depois do mês anterior de deflação. Com isso os fundos de papel ficam próximos à estabilidade no mês, enquanto os de tijolos sobem 0,7%”, comenta.
Um dos motivos para a queda do Ibovespa em agosto é a retirada de investimento estrangeiro, como ilustra Caio Nabuco de Araujo, analista da Empiricus Research. Isso porque os gringos têm uma participação bem mais significativa no mercado de ações do que nos FIIs, que gira em torno de 5%. Sendo assim, a retirada de patrimônio internacional é pouco perceptível nos FIIs e, consequentemente, tem menos impacto no preço.
Gonçalves Filho acrescenta que essa desvalorização do Ibovespa também pode ser explicada pelo fato de que, muitas vezes, no mercado acionário, observa-se um movimento de alta durante a expectativa do corte da taxa básica de juros e uma realização de lucros no momento subsequente ao corte.
Para a EQI Reserach, é um bom momento para se investir em fundos imobiliários. Segundo Borges, quando se observa o momento de ciclo de queda de juros, percebe-se que são boas janelas para o investimento. “Ao olharmos para o operacional, principalmente os fundos de tijolo, todos estão com um bom volume de ocupação e bons valores financeiros, com receita sendo corrigida pela inflação, volume de vendas em shopping subindo e demanda por galpões segue bastante aquecida”, afirma.
De acordo com a especialista, os preços valorizaram em 2023, mas ainda há espaço para mais alta até final de 2024. Araújo também concorda: “Na visão da Empiricus, tem espaço para continuar subindo. Se houver continuidade na queda de juros, que é o esperado, bem como uma estabilização na questão fiscal, com a reforma tributária, tende a ter um cenário mais positivo para os FIIs”, pontua.
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Para Gonçalves Filho, como o mercado imobiliário, de um modo geral, costuma ter ciclos bem longos, tudo indica que começamos a superar um ciclo de baixa, o qual perdura desde o início da pandemia. Dessa forma, por mais que o Ifix tenha tido uma boa valorização desde abril, o momento ainda se apresenta vantajoso para o investimento em fundos imobiliários, em sua análise. Caso termine agosto em valorização, será o quinto mês do Ifix no positivo.
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