- Investidores estão focados em adquirir imóveis para locação por temporada
- Imóveis acima de R$ 10 milhões mantêm uma demanda estável, independentemente do cenário econômico
- Rentabilidade de aluguéis por temporada pode cair nos próximos anos devido ao grande volume de novos empreendimentos
A combinação entre o status elevado das construções, o cenário econômico favorável e as altas temperaturas coloca o mercado imobiliário do litoral brasileiro em uma posição privilegiada para esta temporada, que vai até fevereiro de 2025. Especialistas preveem um crescimento expressivo nas vendas e locações, impulsionado pela procura por imóveis de alto padrão e pela valorização contínua das regiões litorâneas.
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O grande volume de transações envolve tanto investidores quanto consumidores que buscam um estilo de vida longe dos barulhentos centros urbanos e mais conectado à natureza. As cidades litorâneas já atraentes para turistas brasileiros e estrangeiros, despontam como opções de moradia e investimento de longo prazo, especialmente diante da maior procura por imóveis para lazer e home office.
No litoral de São Paulo, que vai de Peruíbe a Caraguatatuba, o mercado imobiliário tem atraído investidores ao longo do ano, muitos adquirindo imóveis para dar um destino certo: investir em locação por temporada. Segundo o presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo (Creci-SP), José Augusto Viana, esse tipo de investimento ganha força nos meses que antecedem o verão, com picos de aquisição em abril, maio, julho e, principalmente, em outubro e novembro.
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O principal desafio, conforme Viana, é lidar com investidores experientes que buscam ofertas muito vantajosas, raras no mercado atual. “Os corretores precisam conhecer a fundo a dinâmica da região e as necessidades dos veranistas para oferecer opções lucrativas”, afirma.
De acordo com o diretor regional de Santos do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação ou Administração de Imóveis Residenciais ou Comerciais de São Paulo (Secovi), Carlos Meschini, a região da Riviera de São Lourenço, junto com a Praia da Baleia e outras áreas do Litoral Norte, são as mais procuradas e valorizadas para compra de imóveis de veraneio. Se na maior parte do litoral de São Paulo o metro quadrado custa R$ 20 mil, em Riviera o investimento sobe para R$ 30 mil. Para aluguel, o metro quadrado, em média, custa de R$ 6 mil a 10 mil.
Essas localidades, diz ele, são conhecidas por atraírem compradores de imóveis de classe alta, famílias maiores, muitas vezes oriundas do interior do estado, com expectativa de maior faturamento e potencial de transações imobiliárias mais elevadas, especialmente durante a alta temporada. “A Riviera, em particular, tem se destacado por suas infraestruturas e praias exclusivas, sendo uma das regiões mais desejadas para investimento imobiliário e turismo”, observa.
No litoral, pontua o diretor, a maioria dos imóveis é casa, em vez de edifícios ou condomínios, o que torna o processo de construção dessas moradias mais rápido em comparação com prédios. Nas regiões maiores e mais verticalizadas, como Santos, Praia Grande e Guarujá, o preparo para a temporada é feito com mais antecedência, sendo planejado a longo prazo.
Mercado aposta em imóveis de luxo no litoral
André Smiths, dono da corretora Cazza da Praia, especializada em residências de alto padrão em Camburi, Camburizinho e Praia da Baleia, no litoral de São Paulo, diz que o perfil dos investidores que adquire imóveis de alto padrão no litoral é, em muitos casos, o mesmo daqueles que investem em imóveis urbanos. “Essas casas de praia tendem a ser o terceiro ou quarto imóvel dessas famílias, que já possuem um portfólio diversificado de propriedades”, afirma Smiths. Para muitos, analisa ele, a compra de imóveis no litoral é vista como uma forma de diversificar seus investimentos, principalmente em períodos de taxas de juros mais baixas.
O empresário também observa que a demanda por imóveis de alto padrão no litoral varia conforme o valor da propriedade. Casas na faixa de R$ 4 a R$ 5 milhões estão mais sujeitas à estabilidade econômica do País e ao comportamento do mercado financeiro. “Com a taxa Selic mais alta, muitos compradores optam por manter seus investimentos em aplicações financeiras e acabam adiando a compra do imóvel”, explica. No entanto, há um aumento na procura à medida que o verão se aproxima.
Já para imóveis acima de R$ 10 milhões, a demanda segue uma linha mais estável, independentemente das condições externas. Para ele, esses compradores tomam suas decisões de forma mais direta. Quando desejam adquirir uma casa, simplesmente compram, sem se preocupar tanto com os juros ou com o cenário econômico.
Grande volume de empreendimentos pode impactar rentabilidade
Embora o Creci-SP e o Secovi afirmem que o mercado de imóveis no litoral reaqueceu neste ano, o diretor de marketing da construtora Atmosfera, Mauricio Borges Oliveira, aponta que o aumento das taxas de juros tem impactado a compra de imóveis litorâneos, reduzindo o crédito disponível e afetando as vendas, especialmente no segmento de segunda moradia. Essa retração no mercado é mais acentuada entre clientes de classe média e média-alta, um cenário comum em várias regiões de praia.
Por outro lado, diz ele, o mercado de lançamentos de empreendimentos premium, os chamados blockbusters, continua a ser uma estratégia adotada por muitas incorporadoras. Esses projetos, que demandam terrenos em áreas urbanas consolidadas, trazem riscos financeiros devido ao alto investimento necessário para a aquisição dos terrenos, mas oferecem um retorno sólido quando bem executados.
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Em áreas com restrições ambientais, como Ubatuba, a pressão pela preservação ambiental limita a oferta de terrenos, o que, por sua vez, contribui para a valorização dos imóveis. “O preço dos imóveis segue a dinâmica de oferta e demanda, e com a limitação de áreas disponíveis para construção, os preços tendem a subir. Esse é o principal fator que explica a diferença no desenvolvimento imobiliário entre Caraguatatuba e Ubatuba. Enquanto Caraguatatuba possui um grande volume de áreas propícias para crescimento, Ubatuba, comprimida entre o mar e os morros, já enfrenta escassez de bons terrenos, especialmente aqueles a beira-mar”, diz.
Para Oliveira, o crescimento das plataformas de aluguel por temporada, como Airbnb e Booking, tem moldado uma nova tendência no mercado imobiliário litorâneo. No entanto, ele alerta que o mercado de aluguel por temporada está próximo de uma fase de acomodação, com um grande volume de apartamentos e studios sendo entregues, o que pode resultar em uma queda na rentabilidade nos próximos anos.
Enquanto essa fase não chega, segundo levantamento da agência de viagens digital Booking, feito a pedido do E-Investidor, os próximos meses serão marcados por uma temporada quente de turistas na maior parte do litoral brasileiro. Para viagens em janeiro de 2025, de acordo com a empresa, a plataforma já registrou aumento de 33% em Florianópolis, 30% em Praia Grande, 29% no Guarujá e 25% em Ubatuba na procura por viagens.
Vale a pena investir em imóveis no litoral?
Investir em imóveis no litoral envolve muitos riscos, assim como qualquer outro investimento, segundo o cientista econômico e professor da Universidade Tiradentes (Unit), Rodrigo Rocha. “É importante realizar uma pesquisa aprofundada sobre a região de interesse, considerando todos os custos envolvidos na aquisição e manutenção. É sempre bom conversar com outros investidores e profissionais do mercado imobiliário e analisar os contratos de financiamento e aluguel”, diz.
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Uma das principais vantagens de investir em imóveis litorâneos é a possibilidade de obter renda com o aluguel de temporada. Com o aumento da procura nessa época do ano, muitos proprietários conseguem aluguéis elevados, especialmente em destinos populares como Balneário Camboriú (SC), Búzios (RJ), Trancoso (BA) e Porto de Galinhas (PE).
Apesar das oportunidades, segundo Rocha, investir em imóveis de veraneio também traz desafios. Juros altos, por exemplo, podem tornar o financiamento menos atrativo, especialmente para quem depende exclusivamente de crédito. Para não se dar mal no negócio, o professor diz que o investidor deve colocar na ponta do lápis todos os custos envolvidos, desde os juros até a manutenção e o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU).
Comparar os custos de aquisição com a receita estimada dos aluguéis e outras opções de investimento é fundamental para tomar a melhor decisão. Outro desafio é a sazonalidade da renda. A dependência da alta temporada significa que, fora dos meses de verão, pode ser difícil encontrar inquilinos, o que reduz a rentabilidade. Além disso, há os custos de manutenção do imóvel, que não diminuem durante os períodos de menor demanda.
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Por outro lado, para investidores que já possuem uma carteira diversificada, os imóveis litorâneos podem ser uma opção viável de expansão de patrimônio. “Se já existe uma carteira de investimentos, onde o valor do imóvel não tem um peso tão significativo, essa situação pode servir como diversificação”, completa. Contudo, se o imóvel tiver um impacto significativo no patrimônio, o risco de baixa liquidez e sazonalidade pode pesar contra essa escolha.
Desde 2010, o advogado Bruno Gazolla, de 47 anos, abre sua casa para quem quer visitar Paraty, litoral do Rio de Janeiro. No Réveillon, a casa de 250 m², comprada para investimento, lhe rende R$ 5 mil por dia. “Quem investe nisso precisa entender que não vai faturar o ano inteiro. Dezembro e janeiro a gente vive no paraíso financeiro; em abril e maio a coisa é mais desesperadora”, diz.
Aspectos que tornam o investimento em imóveis de praia vantajoso no verão:
- Avaliar a demanda elevada por locação de curta temporada: o verão representa a alta temporada nas áreas litorâneas, o que pode resultar em um aumento expressivo na busca por aluguéis, impactando positivamente os valores praticados;
- Possibilidade de uso pessoal: além de gerar renda, você pode aproveitar o imóvel durante suas férias ou em períodos de baixa temporada. No entanto, se optar por utilizá-lo durante a alta estação, poderá perder a chance de obter os melhores aluguéis;
- Potencial de valorização a longo prazo: caso o imóvel seja adquirido em uma região com tendência de crescimento na demanda, especialmente em locais turísticos com bom potencial, a valorização do patrimônio ao longo do tempo é esperada.
Vantagens:
- Geração de renda com aluguel de temporada;
- Possível valorização do imóvel a longo prazo;
- Uso pessoal do imóvel em períodos de descanso;
- Diversificação do patrimônio em ativos imobiliários.
Riscos:
- Renda sazonal, dependente da alta temporada;
- Despesas com manutenção, condomínio, IPTU, e outros custos imprevistos que podem demandar tempo e esforço;
- Risco de desvalorização caso a região enfrente degradação;
- Dificuldade para encontrar inquilinos fora dos períodos de alta temporada.
Estimativa de rentabilidade com aluguel de temporada na alta estação:
A rentabilidade depende de diversos fatores, como:
- Localização e atratividade do imóvel;
- Condições de conservação;
- Estratégias de divulgação;
- Comparação de preços com imóveis semelhantes na região. Diante dessas variáveis, é difícil fornecer uma estimativa exata de rentabilidade.
Regiões/cidades/praias com potencial de renda para investimento:
O litoral brasileiro é extenso e oferece diversas oportunidades, que podem oscilar ao longo do tempo por fatores econômicos e sociais. Algumas regiões conhecidas são:
- Litoral de São Paulo: cidades do litoral norte, como Ubatuba e Ilhabela;
- Litoral do Rio de Janeiro: Búzios, Angra dos Reis, e Cabo Frio;
- Litoral de Santa Catarina: Florianópolis e Balneário Camboriú;
- Nordeste: Porto de Galinhas (PE), Pipa (RN), Jericoacoara (CE), Trancoso (BA), Maragogi (AL), e o litoral sul de Sergipe.
Fonte: Rodrigo Rocha, cientista econômico e professor da Universidade Tiradentes (Unit)
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