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O ano de 2020 foi um grande teste de resiliência para os investimentos negociados em bolsa. Se o Ibovespa já recuperou as perdas da crise provocada pela pandemia de covid-19, o IFIX, principal índice para os fundos imobiliários, ainda não retornou aos níveis pré crise, quando beirava a faixa dos 3 mil pontos. No fechamento de segunda-feira (11), o índice registrava queda acumulada de 9,81%, desde 2020, aos 2.867 pontos.
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Um dos segmentos de fundos imobiliários mais impactados pela crise foi o setor de shoppings centers. Por conta das medidas de restrições impostas pelos governos locais, muitos desses centros de compras foram fechados. Um dos principais FIIs dessa categoria, o XP Malls (XPML11), viu o valor de suas cotas derreterem em mais de 50% entre os dias 4 e 18 de março de 2020. O fundo também suspendeu o pagamento de dividendos entre fevereiro e março.
Embora o ano tenha sido difícil, em dezembro os FIIs inverteram o sinal. Segundo um levantamento feito pela SmartBrain, fintech de controle e consolidação de investimentos, feito com exclusividade para o E-Investidor, 64,3% dos fundos negociados na B3 tiveram retornos positivos no último mês do ano.
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Dos 191 FIIs negociados, 123 obtiveram valorização. O grande destaque do mês de dezembro fica para o fundo de desenvolvimento imobiliário Ouro Verde (ORPD11), com uma rentabilidade de 23,93% no período. Em segundo lugar temos o Novo Horizonte (NVHO11), com 23,49, seguido do Caixa TRX Logística Renda (CXTL11), com alta de 20,59%.
Outro ponto positivo para os FIIs foi a base de investidores listados, que aumentou em 75,9% se comparado com 2019, alcançando a marca dos 1,130 milhão de pessoas físicas, segundo informações da B3.
Para Cassio Bariani, CEO da SmartBrain, dezembro mostrou o poder de recuperação da renda variável. “Foi um processo de recuperação que começou na pandemia e acabou culminando com o fechamento do ano, com um rendimento quase positivo”, diz.
Na tabela abaixo, você confere os 10 FIIs que melhor performaram no mês de dezembro.
| Fundo | Rentabilidade no mês de dezembro |
| ORPD11 – OURO VERDE DESENV IMOB I FDO INV IMOB – FII | 23,93 |
| NVHO11 – FDO INV IMOB – FII NOVO HORIZONTE | 23,49 |
| CXTL11 – FDO INV IMOB CAIXA TRX LOGÍSTICA RENDA | 20,59 |
| RBVO11 – RIO BRAVO CRÉDITO IMOBILIÁRIO II FDO INV IMOB -FII | 14,06 |
| VGIP11 – VALORA CRI ÍNDICE DE PREÇO FDO INVEST. IMOB. FII | 13,28 |
| TRNT11 – FDO INV IMOB – FII TORRE NORTE | 12,38 |
| PLCR11 – FDO INV. IMOB. PLURAL RECEBÍVEIS | 11,55 |
| PLRI11 – POLO FDO INV IMOB – FII RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS I | 11,45 |
| IRDM11 – FII IRIDIUM RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS | 10,94 |
| MALL11 – MALLS BRASIL PLURAL FDO INV IMOB | 10,4 |
| HCRI11 – FDO INV IMOB – FII HOSPITAL DA CRIANÇA | 10,4 |
O mercado para renda variável continua bastante promissor por conta da taxa de juros, que se encontra no menor patamar histórico. Desta forma, os fundos imobiliários, ao longo de 2021, poderão voltar a ter uma performance razoável em função da migração de investimentos da renda fixa para a renda variável, o que inclui os fundos imobiliários.
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Com a chegada da vacina, a situação tende a continuar melhorando, como foi observado no mês de dezembro. Para José Francisco Cataldo, head de research da Ágora Investimentos, por conta do fechamento dos shoppings, os fundos imobiliários desse segmento estão negociando com múltiplos descontados. “Com um cenário de retomada da economia, são os FIIs que tendem a se valorizar bastante”, diz.
Entretanto, o desempenho dos FIIs de shopping centers está diretamente atrelado às medidas de restrições e também à recuperação do fluxo de pessoas. Caso a situação venha a piorar, a performance desse segmento será impactada novamente.
De uma maneira geral, os fundos de lajes corporativas também tendem a se beneficiar em 2021, principalmente os triple A, que são os melhor localizados. “Embora o regime de home office tenha vindo para ficar, acreditamos que será revertido para um modelo híbrido, o que favorece o segmento”, explica Cataldo.
Para Daniel Pegorini, CEO da Valora Investimentos, o mercado de fundos imobiliários deve crescer muito, não só em 2021, como também ao longo dos próximos anos. Na visão do especialista, a presença do mercado imobiliário no mercado financeiro partiu muito atrasada, principalmente por conta da alta taxa de juros, e isso coibiu o crescimento da dinâmica financeira.
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“Para se ter uma ideia, a participação do crédito imobiliário no PIB brasileiro é na ordem de 10%. Na África do Sul é de 18% e na Inglaterra é de 68% do PIB”, explica o CEO. Segundo Pegorini, o mercado de investimentos imobiliários tende a crescer na mesma proporção percentual que cresceu em 2020 a partir de agora.
De acordo com Caio Braz, sócio da Urca Capital Partners, o mercado de fundos imobiliários como um todo deve ter um ano de 2021 positivo. Contudo, faz um alerta para os investidores. “O investidor deve olhar bastante o que tem dentro do fundo, e não apenas a rentabilidade passada, principalmente no que diz respeito aos dividendos. Existem FIIs que pagam bons dividendos, mas não significa, necessariamente, que os ativos investidos pelo fundo são, de fato, rentáveis”, diz.
Em linhas gerais, os especialistas ouvidos pelo E-Investidor enxergam com bons olhos todos os segmentos de fundos imobiliários. Segundo Pegorini, apesar do crescimento que observamos no último ano, a expectativa é que o mercado financeiro imobiliário cresça de maneira consistente em todos os segmentos, residencial, logístico, comercial e shopping center, pois todos ainda possuem uma penetração muito baixa.
“O Brasil está começando a viver a dinâmica de logística de varejo que os EUA vivem há duas décadas. As grandes empresas, como Mercado Livre, Magazine Luiza (MAGLU3) e Amazon (AMZO34) estão criando toda essa dinâmica de logística ao redor delas, e isso vai necessitar de estrutura. Por isso, essa é uma área que tende a crescer muito nos próximos anos”, diz Pegorini.
É claro que dependendo das circunstâncias ao longo do ano, alguns setores tendem a ser mais resilientes do que os outros.
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Na visão de Braz, os FIIs que têm maiores chances de sofrer com a rentabilidade são aqueles que dependem do aluguel de alguns poucos inquilinos, pois com a alta do IGP-M, que fechou o ano em 23,142%, haverão muitas renegociações de aluguel.
Além destes, o sócio ressalta que os fundos imobiliários que dependem de consumo, como o segmento de shoppings, também podem sofrer, pois estão atrelados ao consumo das famílias para que a vacância dos estabelecimentos fique baixa.
Por outro lado, os que possuem mais chances de performar melhor são os de desenvolvimento imobiliário, que são aqueles que investem na construção de imóveis para venda e os que compram recebíveis imobiliários. “Esses são os setores que vemos com bastante positividade para o ano, pois o mercado de compra e venda de imóveis se aqueceu bastante no segundo semestre de 2020 e tende a continuar crescendo ao longo deste ano”, conclui Braz.
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