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A crise financeira do Grupo Pão de Açúcar (GPA) ganhou um novo capítulo nesta semana. Na terça-feira (10), a varejista entrou com um pedido de recuperação extrajudicial para renegociar cerca de R$ 4,5 bilhões em dívidas não operacionais e, assim, evitar uma eventual falência da companhia. A situação, porém, levanta dúvidas sobre os efeitos da medida na receita dos fundos imobiliários que mantêm contratos de locação com o grupo.
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Segundo a EQI Research, o Guardian Logística (GARE11), TRX Investimentos (TRXF11) e o Rio Bravo Renda Varejo (RBVA11) são os que apresentam maior exposição ao Grupo Pão de Açúcar entre os FIIs acompanhados pela casa. Os aluguéis pagos pela varejista representam entre 8% e 14% da receita desses fundos.
Ainda assim, a corretora avalia que os impactos da crise econômica enfrentada pela rede de supermercados tendem a ser limitados sobre os resultados financeiros dos produtos. Isso ocorre porque a recuperação extrajudicial é um mecanismo jurídico voltado principalmente para renegociação de dívidas, e não inclui a interrupção das atividades da empresa.
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“O inquilino (nesse caso, o GPA) depende do imóvel para que sua operação exista. Muitas das lojas mencionadas estão localizadas em pontos estratégicos do eixo urbano, em terrenos amplos, com grande fluxo de pessoas e inseridos em regiões consolidadas de consumo”, explica Carol Borges, head e analista da EQI Research, em relatório.
A estrutura dos contratos de locação também minimiza os riscos para os fundos imobiliários. No caso do TRXF11, a EQI Research ressalta que os contratos são da modalidade atípicos. Ou seja, só podem ser rescindidos antes do prazo de vencimento previsto com o pagamento de multas elevadas. Além disso, possuem garantia do Assaí, empresa que foi separada do grupo e hoje possui uma estrutura financeira independente.
No caso do GARE11, que possui 14% da sua receita ligada ao GPA, os sete contratos têm prazos que ultrapassam 20 anos. Já o RBVA11 mantém oito contratos em três estados, todos com vencimento em 2029. “Muitas das lojas mencionadas estão localizadas em pontos estratégicos do eixo urbano, em terrenos amplos, com grande fluxo de pessoas e inseridos em regiões consolidadas de consumo”, ressalta Borges as características dos ativos que facilitam a realocação de inquilinos em uma eventual saída do GPA.
Por isso, a especialista recomenda aos investidores manter a visão de longo prazo sobre os ativos, levando em consideração a qualidade dos imóveis, estrutura dos contratos e concentração por inquilino, e não realizar movimentações no portfólios motivados apenas pelos ruídos de mercado.
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