Publicidade
CONTINUA APÓS A PUBLICIDADE
Enquanto o modelo americano possibilita ao gestor maior poder de decisão sobre os recursos, o que pode gerar ganhos de capital mais elevados no longo prazo, no Brasil os fundos têm pouca margem de manobra, já que são obrigados a distribuir 95% dos aluguéis.
Mas no final da contas, para o investidor brasileiro, o que funciona melhor?
Publicidade
“Para o investidor prático, a pergunta certa talvez nem seja ‘qual gera mais retorno’. É ‘qual se encaixa melhor no objetivo que eu tenho'”, responde Danilo Barbosa, sócio e head de Research do Clube FII.
Para quem procura renda mensal isenta em real, os FIIs são imbatíveis. Os fundos precisam distribuir dividendos que superem o rendimento líquido da renda fixa para convencer os investidores a arriscar na renda variável, saindo de títulos como o Tesouro Selic, que pagam hoje 14,50% ao ano.
Ainda em comparação aos REITS, os fundos imobiliários permitem investir sem tirar o dinheiro do Brasil, o que pode trazer outra vantagem, já que o investidor evita o risco cambial. Em 2026, por exemplo, o dólar desvaloriza cerca de 8%.
“Para quem pensa em viver dessa renda, eu diria que os FIIs são um veículo mais eficiente. Os REITs, nos Estados Unidos, têm a tributação, os yields (rendimentos) são menores e ainda tem o risco de câmbio para fazer frente às despesas mensais”, resume William Castro Alves, estrategista-chefe da Avenue, plataforma de investimentos internacionais para brasileiros.
Com relação aos tributos, outra vantagem para o produto brasileiro. Os FIIs são isentos de Imposto de Renda nos dividendos para a pessoa física, mas tributados em 20% no ganho de capital sobre a venda.
Já nos REITs, além de pagar pelo ganho de capital, o investidor terá 30% de seus dividendos retidos na fonte pelo governo dos EUA, mas que podem ser compensados parcialmente no Brasil.
Publicidade
A compensação, no entanto, é sobre o imposto que o investidor pagará no Brasil sobre os rendimentos. Mesmo sendo tributado pelos EUA, os lucros também estão sujeitos ao Imposto de Renda brasileiro. “A tributação de qualquer aplicacão nos EUA ocorre, no Brasil, à alíquota de 15%”, diz Sonia Senhorini, sócia do Choaib, Paiva e Justo.
“Não é possível restituir imposto pago em outro país”, completa. Mas como o rendimento já foi tributado em outro país a uma alíquota maior, o investidor tem a possibilidade de ficar isento do imposto brasileiro. “Na prática, ele compensará 15% e pagará zero de IR sobre esse rendimento no Brasil”, esclarece.
Apesar das vantagens mais imediatas dos FIIs, Alves ressalta que os produtos americanos devem ser incorporados a uma estratégia de investimento com foco em diversificação e formação de capital. “Quem está construindo patrimônio, buscando crescimento no longo prazo, eu diria que os REITs funcionam bem”, diz.
Ele pondera que os REITs são um mercado maduro com mais de 300 opções negociadas na Bolsa Americana, em diversos segmentos. “É um setor mais alavancado e isso permite gerar mais crescimento.”
FII e REIT investem em imóveis para obter receita de alugueis (ou juros no caso dos fundos de papel), permitindo que o investidor pessoa física acesse o mercado imobiliário com muito mais liquidez através da Bolsa, através de gestão profissional. “A principal diferença é que o FII é um fundo de investimento e o REIT é uma empresa. Essa distinção parece sutil, mas ela explica quase todo o resto”, diz Danilo Barbosa do Clube FII.
Publicidade
Essa diferença muda até mesmo a escala. A Prologis (P1LD34), que é o maior REIT de galpões logísticos do mundo, vale mais de US$ 100 bilhões de dólares enquanto o mercado de fundos imobiliários no Brasil tem um valor de R$ 200 bilhões. “Um único REIT americano vale mais que o mercado brasileiro de FII inteiro.”
| Comparativo FII x REIT | ||
| Critério | FII (Fundo de Investimento Imobiliário) | REIT (Real Estate Investment Trust) |
| ESTRUTURA | ||
| Natureza jurídica | Fundo de investimento (condomínio fechado de cotistas) | Empresa de capital aberto (companhia listada) |
| Gestão | Administrador fiduciário com regras rígidas | CEO, conselho, funcionários e estratégia corporativa |
| Operações corporativas | Fusão de patrimônio entre fundos | Pode fazer M&A, spin-off, IPO de subsidiária, mudar de ramo |
| ESCALA | ||
| Escala de mercado | Indústria brasileira: R$ 200 bilhões | Apenas a Prologis (maior REIT logístico) vale +US$ 100 bilhões |
| Maturidade | Mercado com pouco mais de 30 anos | Existem desde 1960; atravessaram múltiplos ciclos e crises |
| Diversidade setorial | Limitado a imóveis listados no Brasil (lajes, galpões, shoppings, FIAgros, CRIs etc.) | Data centers, torres de celular, self-storage, florestas, presídios e mais |
| CRESCIMENTO | ||
| Mecanismo de alavancagem | CRI, emissão de cotas a valor patrimonial (pagando o imóvel com as próprias cotas) | Dívida bancária, bonds, operações estruturadas; músculo corporativo maior |
| Emissão para crescimento | Emissão de cotas; pode pagar imóvel com as próprias cotas emitidas (instrumento sem equivalente no REIT) | Follow-on frequente para crescer; dilui o acionista como qualquer empresa listada |
| Distribuição obrigatória | 95% do lucro semestral | 90% do lucro tributável |
| TRIBUTAÇÃO | ||
| Renda mensal (dividendo) | Isento de IR para pessoa física que cumpre requisitos legais | Retenção na fonte nos EUA |
| Ganho de capital (venda) | Tributado | Tributado (verificar regras de cada país) |
| RISCOS | ||
| Risco cambial | Nenhum. Renda e patrimônio em reais | Exposição ao dólar: pode ser vantagem ou desvantagem |
| Proximidade do ativo | Alta, possível investir em imóveis conhecidos no dia a dia | Baixa, ativos nos EUA sem familiaridade local |
| Alavancagem e risco sistêmico | Alavancagem mais controlada; menor exposição a ciclos de crédito globais | Alavancagem amplificada; histórico de stress em 2008 e 2020 |
| PARA QUEM FAZ SENTIDO | ||
| Perfil indicado | Investidor pessoa física em busca de renda mensal isenta em reais, com familiaridade com o mercado local | Investidor que busca diversificação cambial, exposição a setores inexistentes no Brasil e retorno total com perfil de empresa listada |
| Carteira | Combinar FII + REIT pode fazer sentido para quem busca diversificação ampla | Combinar FII + REIT pode fazer sentido para quem busca diversificação ampla |
| Fonte: Danilo Barbosa | ||
Além disso, o mercado de FII no Brasil tem pouco mais de 30 anos, enquanto os REITs existem desde 1960, consolidando práticas e diversificando setores. Com os REITs, o investidor tem acesso a classes de ativos como data centers, torres de celular, self-storage, florestas e até presídios.
Como o REIT é empresa, é uma estrutura que pode se financiar via dívida bancária, também pode emitir títulos de dívida (bonds), fazer operações estruturadas com mais facilidade dando músculo corporativo para crescer.
Um exemplo é o Iron Mountain, um REIT com investimentos históricos no setor de aluguel de espaços para armazenamento de objetos (storage), especializado em guardar documentos, que passou a investir em data centers.
“Essa é uma decisão estratégica do board, que resolve mudar o seu foco de atuação. É um setor muito mais dinâmico do que lajes corporativas no Brasil, por exemplo, um negócio muito mais específico”, diz Castro Alves da Avenue. Essa característica gera um potencial de retorno maior ao longo do tempo, apesar de maiores riscos de operação.
Outro ponto é o efeito cambial. Embora esteja desfavorável neste momento, ter receitas atreladas ao dólar costuma trazer ganhos no longo prazo.
Publicidade
A comparação de desempenho do Ifix, que acompanha os FIIs no Brasil desde 2012, com o FTSE Nareit pode dar uma dimensão dessa diferença. Desde o fim de 2013, o Ifix acumulou alta de 180%. Em dólar, porém, esse ganho cai para 22% — série dolarizada calculada pela Economatica a pedido do E-Investidor —, contra valorização de 56% do índice americano de REITs.
Para o consultor de investimento independente Matheus Silva, os FIIs têm barreiras que impedem o bom gestor de entregar melhores resultados, colocando todos no mesmo nível. “Quase toda oportunidade de aquisição de novos imóveis se torna diluição para o cotista. Dado que o fundo geralmente emite novas cotas para financiar a compra dos imóveis”, observa.
Na prática, a diluição diminui a participação percentual do investidor no fundo, passando a ter direito a uma parcela menor dos rendimentos distribuídos. Para evitar essa perda relativa e manter a proporção de sua posição, o investidor precisa adquirir novas cotas. Ou seja, o investidor termina financiando o aumento do patrimônio do fundo.
Publicidade
Na visão de Silva, essa situação gera um conflito entre gestor e cotista. “Para gestora quanto maior o patrimônio do fundo, maior a taxa de administração dela”, diz observando que isso cria incentivos para o fundo emitir novas cotas.
Outro ponto de crítica é a obrigatoriedade de distribuição via dividendos de 95% da receita com o aluguel. Na visão do consultor, essa característica poda o potencial de alocação de recursos dos bons gestores. “A distribuição é positiva, mas em alguns casos não faz sentido, considerando que o gestor pode ter uma oportunidade na mão, mas fica limitado a tomar melhores decisões.”
Barbosa do Clube FII discorda neste aspecto. Ele lembra que os REITs também têm regra de distribuição obrigatória, de 90% do lucro tributável, e também fazem novas emissões com frequência para crescer. “A diluição via follow on não é uma peculiaridade do FII. É característica de qualquer produto financeiro que distribui boa parte do caixa que gera. Se você distribui quase tudo, pra crescer você precisa captar. Isso vale nos dois lados”, comenta.
Ele comenta que que os FIIs passaram a tomar dívidas para crescer, principalmente através de compra parcelada de imóvel via Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). O Clube FII divulgou recentemente um estudo sobre esse movimento.
Além disso, ele diz que no Brasil os fundos podem crescer via emissão de cotas a valor patrimonial, pagando o imóvel adquirido com essas próprias cotas emitidas. “É um instrumento que não existe no REIT americano da mesma forma e que, quando bem usado, é um mecanismo interessante de crescimento sem captação em dinheiro.”
Publicidade
Na visão do especialista, o modelo americano não é superior ao brasileiro, lembrando que alavancagem amplia os ganhos na alta, mas também intensifica as perdas na queda, como visto na crise do subprime em 2008 e também na pandemia de 2020, quando o preço dos imóveis despencaram.
Publicidade
Invista em informação
As notícias mais importantes sobre mercado, investimentos e finanças pessoais direto no seu navegador
