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Nas últimas semanas, os fundos imobiliários apresentaram fortes quedas por conta da Selic elevada. Somente em novembro, o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (IFIX, índice da B3 que aponta o desempenho médio de fundos do segmento), cedeu 4,15%. Até 27 de dezembro de 2022, a queda é de 1,14%.
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Isso porque os juros mais altos afetam o setor de duas formas: reduzindo a atratividade da renda variável, fazendo os investidores migrarem para a renda fixa; e diminuindo a demanda por imóveis, uma vez que comprometem o poder de compra do consumidor.
A menor demanda por imóveis prejudica especialmente os fundos de tijolos. Já os fundos de papel são mais resilientes à elevação dos juros, pois a carteira deles pode ser composta por títulos atrelados a índices que acompanham a Selic, como o CDI.
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Entretanto, no caso dos fundos que têm papéis atrelados ao IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo), sofreram com a deflação do índice em julho, agosto e setembro, em especial os fundos de CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários). Veja nesta matéria porque os fundos imobiliários derreteram no final deste ano.
A pedido do E-Investidor, a Empiricus apontou cinco fundos imobiliários que os investidores devem ter no radar em 2023 e listou os motivos.
As sugestões de Caio Araújo, analista da companhia, são os fundos KNCR11, RBRR11, BRCO11, BCFF11 e TEPP11.
O KNCR11, fundo de crédito da Kinea, é uma boa opção para os investidores conservadores, já que há uma baixa vacância dos imóveis. O fundo oferece retornos de CDI + 2%. “A grande atratividade seguirá por conta das operações de crédito atreladas ao CDI (Certificado de Depósito Interbancário)”, aponta Araújo.
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Com a perspectiva de que os juros devem permanecer em 13,75% ao ano até metade de 2023, ele deve continuar entregando rendimentos aos cotistas. Vale lembrar que o Certificado de Depósito Interbancário anda em paralelo com a Selic. Ou seja, enquanto um está a 13,75%, o outro está a 13,65%.
A segunda escolha, o RBRR11, foi feita pelo fato de este ser um fundo com uma estratégia de alocação mais flexível, tanto em operações de crédito ou indexações. A carteira do fundo é composta por quase 40 ativos, e grande parte deles é considerado high grade (alto nível de confiabilidade).
Cerca de 80% dos ativos são indexados à inflação, a uma taxa média de IPCA + 6,5%. O restante é indexado ao CDI + 2,5%. “Minha visão hoje é que o fundo negocia com desconto patrimonial em torno de 15%, chamando a atenção por estar em um patamar interessante”, disse Araújo.
O desconto patrimonial consiste na medida que representa o valor justo de um fundo. Ou seja, ele está 15% mais barato do que o mercado enxerga como preço ideal.
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No caso do BRCO11, o fundo tem uma “gestão de qualidade tradicional no mercado logístico”, afirma o analista da Empiricus, já que os 11 empreendimentos que compõem o fundo estão localizados em capitais, facilitando a entrega de produtos de empresas de e-commerce para os clientes, analisa Araújo.
Outro fator que também deixa o investimento interessante para o próximo ano é o desconto patrimonial do fundo, que está na casa dos 20%.
A quarta escolha é o BCFF11, fundo que historicamente demonstrou mais resiliência que a média de FOFs (fundos que, em vez de investir diretamente em ativos finais, aplicam nas cotas de outros fundos) durante a pandemia. Isso porque à época, por conta do isolamento social, locais como os shoppings deixaram de funcionar, o que prejudicou em grande escala os fundos de tijolo.
Outro setor que também caiu foi as lajes corporativas, já que os profissionais foram obrigados a ficar em home office e muitos escritórios foram desativados.
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Ou seja, os fundos alocados em um único investimento foram mais prejudicados que as opções focadas em diversificação. O fundo tem posições diversificadas tem em lajes corporativas, crédito imobiliário e logístico, além de ativos de tijolo.
Já o TEPP11 tem a característica de adquirir imóveis por um valor baixo, fazer melhorias e vendê-lo a preços superiores. Hoje, o investimento tem cinco ativos na carteira, sendo que um deles “deve estar prestes a ser alienado”, afirmou o especialista da Empiricus.
Como a maioria dos imóveis está localizados em São Paulo, e em regiões nobres, como Faria Lima e Paulista, “o fundo tem um potencial de valorização na casa dos 25% [em 2023]”.
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