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Os preços das cotas de Fundos de Investimento Imobiliário (FII) não são suficientes para avaliar se o produto oferece uma boa oportunidade de compra. O investidor precisa relacioná-lo com outras variáveis para “filtrar” os melhores ativos do segmento.
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No entanto, um levantamento realizado pela Órama Investimentos estabeleceu uma metodologia capaz de mostrar os fundos com preços baixos e que estão entre as maiores rentabilidades do mercado.
Para alcançar esse objetivo, a corretora utilizou dois dados referentes ao mês de junho: a relação do preço sobre o valor patrimonial (P/VP) e o dividend yield (rentabilidade do FII paga aos cotistas).
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A partir desses dois indicadores, a corretora chegou a uma pontuação para cada FII. A nota foi calculada da seguinte forma: multiplicou-se o dividend yield (DY) dos últimos 12 meses pelo inverso de P/VP (ou seja, se há um FII com um P/VP de 0,50, o inverso adotado na fórmula será de 1/0,50).
O resultado desse cálculo foi multiplicado por 10 a fim de evitar os números decimais e facilitar a comparação entre os fundos analisados. Para ilustrar melhor essa fórmula, basta considerar (de forma hipotética) que há um FII que negocia com um P/VP de 0,90 e que possui um DY de 12 meses de 15%.
Diante disso, o cálculo para encontrar o seu potencial de investimento acontece da seguinte forma: 15% * (1 / 0,90) * 10 = 1,67, sendo “1,67” a pontuação atribuída para o fundo.
Segundo a Órama, quanto maior for esse número, maior será a oportunidade de investimento que o FII deve oferecer ao investidor. “A gente entendeu que juntando as duas métricas poderiam mostrar boas oportunidades porque, eventualmente (caso olhem apenas para o preço da cota), poderíamos ver fundos bastante descontados, mas pagando dividendos muito baixos”, explica Anna Clara Tenan, CFA e analista da Órama.
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No estudo, foram selecionados apenas os fundos com liquidez média diária acima de R$ 300 mil.
| FII | Segmento | Rentabilidade dos 12 meses (DY) | P/VP | Nota | Preço da cota do FII* |
| REC Logística (RELG11) | Logística | 12,6% | 0,62 | 2,02 | R$ 73,2 |
| Tordesilhas EI (TORD11) | Híbrido | 12,4% | 0,62 | 2,01 | R$ 8,59 |
| XP Properties (XPPR11) | Lajes Corporativas | 12,4% | 0,62 | 2 | R$ 47,4 |
| REC Renda Imobiliária (RECT11) | Lajes Corporativas | 10,8% | 0,6 | 1,82 | R$ 56,7 |
| URCA Prime Renda (URPR11) | CRI | 19,2% | 1,08 | 1,78 | R$ 107,9 |
| Versalhes Recebíveis Imobiliários (VSLH11) | CRI | 16% | 0,9 | 1,78 | R$ 9,10 |
| Hectares CE (HCTR11) | CRI | 16,6% | 0,96 | 1,74 | R$ 112 |
| RIO Bravo Crédito Imobiliário High Grade (RBHG11) | CRI | 15,1% | 0,91 | 1,66 | R$ 85,94 |
| More Real State Fof (MORE11) | Fundos de Fundos | 12,6% | 0,76 | 1,66 | R$ 64,3 |
| Green Towers (GTWR11) | Lajes Corporativas | 12% | 0,73 | 1,65 | R$ 70,7 |
| Fonte: Órama Investimentos/*Preço de cotação referente ao dia 01/07/2022 | |||||
Os resultados mostraram que os fundos REC Logística (RELG11), Tordesilhas EI (TORD11) e XP Properties (XPPR11) apresentaram os melhores potenciais de investimento entre os produtos analisados. Esses FIIs pertencem ao segmento de Logística, Híbridos e de Lajes Corporativas, bastante penalizados nos últimos meses devido ao movimento de alta de juros, iniciado em março do ano passado no País.
Segundo Rodrigo Possenti, gestor de fundos imobiliários de papel da Fator Administração de Recursos, os preços desses FIIs caíram devido à demora do repasse da inflação nos contratos de aluguel em comparação aos FIIs de CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários). Por outro lado, os imóveis listados nos fundos não perderam o seu valor patrimonial.
“A compensação é anual e não mensal como os fundos de CRI (ou de papel como também são conhecidos) conseguem repassar. Os FIIs têm dificuldades maiores e precisam de um prazo mais longo para repassar essa correção, que não é 100% da inflação”, explica Possenti.
Por outro lado, os imóveis listados nos fundos não perderam o seu valor patrimonial. “Dentro dessa métrica, os fundos possuem uma nota boa porque estão, teoricamente, mais baratos pelo rendimento que pagam”, acrescenta o gestor.
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No caso das Lajes Corporativas, além da demora do repasse da inflação nos contratos de aluguel, esses FIIs foram penalizados pela maior adesão ao regime de home office com a chegada da pandemia. No entanto, ao longo deste ano, esse nicho está voltando a ficar mais aquecido.
“Estamos vendo o mercado imobiliário corporativo voltando e tendo uma absorção líquida positiva. Ou seja, a devolução está sendo menor do que a aquisição, mas ainda os preços das cotas não voltaram (aos patamares anteriores)”, afirma Tenan.
Movimento semelhante ocorreu com os FIIs de Logística, que tiveram os seus preços impactados por causa do movimento de alta de juros, que retirou parte dos recursos alocados em FIIs de tijolo (nome dado para a categoria de FII que investe em imóvel físico) para os FIIs de CRI, que investe em títulos de crédito. Por outro lado, esse segmento de mercado segue aquecido.
Já os FIIs de CRI também estão entre os primeiros colocados no ranking, mas não ocupam o topo, mesmo o produto se beneficiando com o ciclo de aperto monetário e alta da inflação. A justificativa está na relação entre o preço sobre o valor patrimonial.
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Segundo Pietro Reckman, CFA e especialista da Ágora Investimentos, os FIIs de CRI apresentaram dividend yield dos últimos 12 meses muito altos e o contraponto da sua pontuação foi a relação do preço sobre valor patrimonial está próxima ou maior do que 1. “Como o levantamento multiplica pelo inverso do P/VP, os FIIs com P/VP bem abaixo de 1 tendem a ter a sua nota puxada para cima”, explica Reckman.
Ao contrário dos FIIs de Logística, Lajes Corporativas e Híbridos, a cotação elevada dos papéis desses fundos se deve à facilidade do repasse da inflação e da taxa de juros, o que aumenta a sua rentabilidade. Por causa dessa característica, os FIIs se tornaram mais atrativos no mercado e conseguiram manter seus preços.
“Se você tem na carteira um FIIs de CRI, por exemplo, de IPCA + 9%, o fundo consegue entregar isso ao investidor (por meio de dividendos) todos os meses”, explica Tenan.
Apesar do levantamento filtrar os FIIs mais baratos do mercado, os investidores precisam ficar atentos a outras variáveis qualitativa referente aos fundos de imobiliários antes de investir. “É importante avaliar também a qualidade dos ativos que compõem a carteira dos FIIs como a localização dos imóveis , no caso de FIIs de tijolo, e a a qualidade e o risco de crédito, no caso dos FIIs de CRI”, alerta Reckman.
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Outro ponto citado pelos analistas é pesquisar a gestão da equipe por trás do fundo antes de ter posição no ativo. “Entender a experiência, o tamanho do equipe de gestão e qual é a estrutura da gestora, se está realizando essa atividade há muito tempo ou não”, aconselha Tenan.
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