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O fundo imobiliário (FII) de melhor rendimento em 2022 é o The One (ONEF11), com alta de 34,8% até o mês de novembro. Trata-se de um FII de tijolos da gestora Rio Bravo, cujo foco são lajes corporativas no edifício homônimo localizado no Itaim Bibi, em São Paulo, próximo à avenida Faria Lima. Uma localização “prime” que permite que o ativo drible os impactos da Selic alta na classe para entregar o bom resultado ao investidor.
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O mercado de lajes corporativas apanhou muito durante a pandemia da covid-19, com o isolamento obrigando as companhias a adotar o regime de trabalho remoto. Mas, nos últimos meses, o avanço da vacinação e a retomada das atividades colocou um fim naquela expectativa geral de que o home office tinha chegado para ficar. As pessoas estão de volta aos escritórios.
Um exemplo disso é a taxa de vacância em localidades como o próprio Itaim Bibi, onde o edifício The One está localizado: cada vez mais baixa.
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“O que a gente nota hoje é que a região da Faria Lima tem uma vacância muito baixa e com isso tem conseguido ter um aumento no valor de locação”, explica Marcos Freitas, sócio da Panorama Capital.
Escritórios mais afastados do Condado financeiro, mesmo em boas localizações, ainda têm vacâncias muito grandes, o que faz o valor do imóvel cair. “Fundo com ativos tipo o The One, que consideramos prime, tendem a ter uma boa fonte de retorno e continuar indo melhor do que fundos com ativos em mercados B, já que devem continuar tendo uma diminuição da vacância”, afirma Freitas.
Os FIIs de lajes corporativas têm dois catalisadores principais: o mercado de capitais e o próprio mercado imobiliário.
Do lado do primeiro, a perspectiva não é tão positiva assim. A expectativa de que a Selic pudesse sofrer os primeiros cortes já em 2023, cenário favorável aos fundos de tijolos, vem dando lugar a uma incerteza cada vez maior com parte do mercado precificando juros altos por mais tempo. Uma possibilidade que seria negativa para toda a renda variável, incluindo os FIIs.
“Política econômica, teto de gastos, regra fiscal; há um estresse na curva de juros futuros que mexe diretamente com esse tipo de ativo de renda variável”, explica Gabriel Teixeira, analista de fundos de investimento imobiliário da Ativa Investimentos.
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Só que, se os juros não ajudam, o momento do mercado imobiliário pode contrabalancear a equação para os FIIs, especialmente os de lajes corporativas. O cenário que impulsionou o ONEF11 em 2022, de aluguéis altos e vacância baixa, deve continuar para o próximo ano, podendo beneficiar essa classe de ativos.
Todos? Talvez não. Na visão de Renato Chanes, analista da Ágora, este é um movimento que começa pelos imóveis em áreas mais nobres da capital paulista. “Com tudo mais constante, a escassez das áreas vai crescer daqui para frente em uma questão de oferta e demanda”, diz o analista. “Claro que isso não se estende para a cidade toda, estamos falando de regiões premiuns de SP – Pinheiros, Vila Olímpia, Paulista, Faria Lima, talvez Chucri Zaidan. E principalmente entre os ativos Triples A”, destaca o analista.
| Fundo Imobiliário | Rentabilidade Ano | Tipo |
| ONEF11 – FDO INV IMOB THE ONE | 34,82% |
Lajes corporativas
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| JPPA11 – JPP ALLOCATION MOGNO – FDO INV IMOB | 29,75% | Recebíveis |
| BMLC11 – FDO INV IMOB – FII BM BRASCAN LAJES CORPORATIVAS | 28,97% |
Lajes corporativas
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| JRDM11 – FDO INV IMOB – FII SHOPPING JARDIM SUL | 25,89% | Shopping |
| HTMX11 – FDO INV IMOB – FII HOTEL MAXINVEST | 23,71% | Hospedagem |
| RZAK11 – RIZA AKIN FDO. INV. IMOB. FII | 22,51% | Recebíveis |
| EURO11 – FDO INV IMOB EUROPAR | 21,93% |
Lajes corporativas
|
| OUJP11 – OURINVEST JPP FDO INV IMOB – FII | 21,73% | Recebíveis |
| RRCI11 – RB CAPITAL RECEBÍVEIS IMOB. FDO. INVEST. IMOB FII | 20,11% | Recebíveis |
| MALL11 – MALLS BRASIL PLURAL FDO INV IMOB | 19,88% |
Shopping Center
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| WPLZ11 – SHOPPING WEST PLAZA FDO INV IMOB | 19,86% |
Shopping Center
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| CRFF11 – CAIXA RIO BRAVO FDO DE FDOS INV IMOB II | 18,58% | FOF |
| RBHG11 – RIO BRAVO CREDITO IMOB HIGH GRADE FUND DE INVEST | 17,58% | Recebíveis |
| VLOL11 – FDO INV IMOB – FII VILA OLÍMPIA CORPORATE | 16,56% |
Lajes corporativas
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| CARE11 – BRAZILIAN GRAVEYARD DEATH CARE FDO INV IMOB – FII | 16,25% | Setor Funerário |
| KFOF11 – FUNDO DE FDO INV IMOB KINEA FII | 15,53% | FOF |
| HGIC11 – HGI CRÉDITOS IMOBILIÁRIOS FDO. INV. IMOB. | 15,15% | Recebíveis |
| MXRF11 – MAXI RENDA FDO INV IMOB – FII | 15,02% | Recebíveis |
| ABCP11 – FDO INV IMOB GRAND PLAZA SHOPPING | 14,97% | Shopping |
| HBRH11 – FDO.INVEST. IMOB. MULTI RENDA URBANA | 14,83% |
Escritório Comercial
|
*Fonte: SmartBrain; dados até 31/11/2022.
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