Publicidade
Montar uma carteira de fundos imobiliários (FII) pode ser um desafio para muitos investidores. Mas nem tudo está perdido. Segundo a Genial, o processo pode ficar mais fácil ao comparar os conceitos financeiros com as estratégias do xadrez. A analogia com o tabuleiro ajuda a entender diversificação, ciclos econômicos, gestão de risco e paciência nos investimentos ao escolher entre fundos de papel e de tijolo.
CONTINUA APÓS A PUBLICIDADE
Para Otmar Schneider, especialista da Genial em FIIs e analista CNPI, o xadrez sobrevive há mais de 1.500 anos porque simula “o problema mais antigo da humanidade: como tomar boas decisões diante da incerteza, enquanto o futuro pouco nos revela”. Segundo ele, é exatamente esse o desafio enfrentado pelo investidor ao alocar capital.
A comparação começa pela composição da carteira de investimentos. Assim como no xadrez cada peça possui função, força e alcance específicos, em um portfólio de FIIs cada ativo também exerce um papel diferente dentro do conjunto. “Você não pode ter apenas FIIs de papel quando os juros estão prestes a cair. Assim como não pode ter apenas FIIs de tijolo quando a Selic está na estratosfera”, afirma o especialista.
Na visão dele, o objetivo não é buscar a peça “mais bonita” ou mais arriscada, mas posicionar cada ativo da forma mais útil para o momento do jogo.
O relatório compara a fase inicial do xadrez (a abertura) ao momento em que o investidor ainda está construindo patrimônio. Nesse estágio, Schneider afirma que o mais importante não é tentar encontrar o FII que vai dobrar de valor rapidamente, mas criar uma base sólida.
Publicidade
Segundo ele, isso significa dar prioridade a FIIs de papel indexados ao Certificado de Depósito Interbancário (CDI) e ao Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), capazes de distribuir renda previsível, além de FIIs de tijolo com boa gestão, patrimônio robusto e liquidez elevada. A lógica seria semelhante à ocupação do centro do tabuleiro no xadrez, ganhar controle, espaço e flexibilidade antes de avançar para movimentos mais agressivos.
Ao aprofundar a analogia, o especialista associa os indexadores dos fundos às peças do jogo. O CDI, por exemplo, seria comparável ao cavalo. “Ágil, imprevisível nos movimentos, muito eficaz em cenários de curto prazo e juros elevados“, descreve Schneider. Já o IPCA se assemelha ao bispo, protegendo o poder de compra ao longo do tempo em cenários de inflação persistente.
Os FIIs de tijolo, por sua vez, aparecem como as torres. Mais lentos para se movimentar, porém “absolutamente devastadores quando bem posicionados no jogo final”. Nesse grupo entram segmentos como shoppings, galpões logísticos, lajes corporativas e renda urbana.
Apesar das diferenças entre os ativos, Schneider ressalta que o mais importante consiste em avaliar se os FIIs estão posicionados adequadamente para o cenário econômico atual e futuro.
O relatório também alerta para um dos erros mais comuns dos investidores durante o chamado “meio-jogo” – fase em que as decisões passam a ter impactos mais relevantes sobre o resultado da partida. No mercado financeiro, isso aparece na forma de trocas excessivas de ativos sem critério.
Schneider afirma que muitos investidores vendem FIIs sólidos apenas porque encontram outros com dividend yield (DY, rendimento do dividendo) aparentemente maior, sem avaliar se aquele retorno representa uma oportunidade real ou um sinal de deterioração dos fundamentos.
“O DY alto pode ser prêmio, ou pode ser o sinal de alerta que o investidor incauto ignora”, destaca.
Assim, ele defende uma postura mais estratégica diante dos ciclos de mercado. Quando os juros estão elevados, por exemplo, o investidor pode aproveitar os rendimentos maiores dos FIIs de papel para acumular posição em fundos de tijolo descontados. Já em ciclos de queda de juros, os fundos imobiliários físicos tendem a ganhar força enquanto os FIIs de papel perdem parte da atratividade relativa.
A interação entre FIIs de papel e FIIs de tijolo é apontada pelo especialista como o coração da estratégia. Segundo ele, os dois segmentos funcionam melhor quando atuam de forma complementar.
Publicidade
Enquanto os fundos de papel indexados ao CDI entregam renda mais robusta em cenários de juros altos, os FIIs de tijolo tendem a se beneficiar da queda das taxas e da recuperação da atividade econômica. Essa alternância criaria uma espécie de “coordenação entre peças”, conceito fundamental no xadrez.
Schneider relaciona essa dinâmica à estratégia 40/60, mencionada em relatórios anteriores da Genial, em que papel e tijolo dividem espaço na carteira de acordo com o estágio do ciclo econômico.
Para o analista, investir bem significa construir uma carteira equilibrada de FIIs, com ativos de papel e de tijolo que trabalham em conjunto ao longo do tempo. “No fim, o grande mestre dos investimentos é o mais disciplinado, o mais paciente, e não o mais inteligente da sala”, conclui.
Publicidade
Invista em informação
As notícias mais importantes sobre mercado, investimentos e finanças pessoais direto no seu navegador
