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A inflação medida pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo 15 (IPCA-15) desacelerou a 0,21% em abril, após marcar 0,36% em março, segundo dados divulgados pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) na última sexta-feira (26). Um estudo do app Trix, da gestora TRX Investimentos, mostra que 84 dos 105 fundos do Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (Ifix) são ligados ao IPCA, o que significa que há impacto sobre eles.
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Com a variação, a prévia da inflação acumula alta de 3,77% nos últimos 12 meses, abaixo dos 4,14% registrados até a prévia de março deste ano. Um levantamento feito pela Elos Ayta Consultoria, de Eivar Rivero, a pedido do E-Investidor, mostra quais foram os fundos com melhor desempenho durante o período (ver tabela abaixo).
De acordo com o especialista do BTG Pactual, Davi Marinelli, o impacto da desaceleração da inflação nos FIIs ocorre de duas formas, sendo um específico para os fundos de papel, e outro para os fundos de tijolo. Os de papel, ou de crédito, se referem aos títulos adquiridos do mercado imobiliário, já os de tijolo são aquisições em propriedades físicas.
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“Para os fundos de crédito, a desaceleração é ruim em termos de dividendos, porque há um valor menor a ser distribuído. Por outro lado, com uma possível redução nos juros pelo Banco Central, pode ocorrer a valorização desses ativos”, afirma o especialista. “Nessa linha, os fundos de tijolo, que possuem imóveis físicos, devem conseguir aumento de valor patrimonial.”
Para o analista da Guide Investimentos, Marcos Banhara, o principal fator a ser considerado é o fato de que a redução na inflação frequentemente leva à diminuição nas taxas de juros. “Essa mudança pode reduzir os custos de financiamento para os FIIs, que muitas vezes dependem de empréstimos para realizar aquisições ou desenvolver propriedades”, diz.
Além disso, o fato da inflação desacelerar tende a aumentar o poder de compra de consumidores e empresas. Isso pode impulsionar a demanda por espaços comerciais, industriais e residenciais, elevando as receitas provenientes de aluguéis para os fundos que investem nesses tipos de imóveis. No entanto, segundo Banhara, é importante notar que os reajustes de aluguéis tendem a ser menores, o que pode impactar negativamente as receitas.
“Isso é benéfico para os FIIs, especialmente aqueles que buscam ganhos de capital através da valorização de seus ativos”, afirma o analista. “Um ambiente de baixa inflação é geralmente percebido como mais estável, o que pode atrair mais investidores para o mercado de FIIs, aumentando a liquidez do mercado e, potencialmente, elevando os preços das cotas dos fundos.”
Os fundos de papel, que investem em ativos como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), costumam provisionar o valor a receber mensalmente com base em suas dívidas. Isso significa que esses fundos podem reconhecer e distribuir resultados referentes ao índice de inflação de forma mais ágil.
Para o sócio e head de crédito da Cy Capital, Danny Gampel, esse tipo de FII existe para “confortar” o mercado. “São dívidas sadias que servem para alavancar e desenvolver projetos. Então, nesse momento de taxa mais baixa, há operações atrativas por causa da isenção”, afirma.
Ao investir num fundo de papel, é necessário olhar os CRIs que o compõem, de acordo com o especialista. É preciso analisar a capacidade de crédito da empresa devedora, mas também é crucial examinar se há recebíveis, que podem incluir pagamentos provenientes de transações de compra e venda de imóveis, aluguéis ou outras fontes de renda que garantam o pagamento dos valores devidos.
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A presença de recebíveis ajuda a diversificar o risco. “Para isso, é essencial fazer duas perguntas fundamentais: Como o devedor irá pagar os valores devidos? O que acontecerá se ele não conseguir pagar?”, salienta Gampel.
Veja os cinco fundos de papel com melhor desempenho nos últimos 12 meses:
Já os fundos de tijolo não sofrem grande impacto desses movimentos no curto prazo. De acordo com a analista da EQI Research, Carol Borges, o impacto é refletido no reajuste contratual dos aluguéis, que ocorrem apenas uma vez ao ano. Embora, haja ressalvas. “Os grandes fundos possuem centenas de contratos de locação, fazendo com que uma porcentagem da receita seja reajustada quase todo mês”, diz.
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Com a desaceleração da inflação, os custos operacionais dos imóveis, como manutenção, seguros e taxas de serviços, podem se estabilizar ou até mesmo diminuir. O valor do patrimônio dos fundos pode se valorizar com o tempo. Além disso, os reajustes dos aluguéis podem ser menores, o que pode impactar positivamente a receita dos fundos, mantendo a atratividade dos investimentos.
Veja os cinco fundos de tijolo com melhor desempenho nos últimos 12 meses:
De acordo com Marcos Banhara, o custo do capital para financiamento de propriedades se reduz com a diminuição dos juros, o que pode levar à expansão e valorização dos portfólios imobiliários. “Isso cria uma oportunidade para os investidores se posicionarem em fundos com uma estratégia ativa de aquisição e desenvolvimento de propriedades, que possam capitalizar sobre essa dinâmica de custo mais baixo”, afirma.
Em um ambiente de baixa inflação e juros menores, os rendimentos dos FIIs podem se destacar frente a outras opções de rendimento tradicionais. Para Banhara, é possível se beneficiar buscando não apenas diversificação, mas também uma fonte de renda potencialmente mais lucrativa e estável.
Outra oportunidade está na valorização dos ativos imobiliários. Em um cenário econômico estável, propriedades bem localizadas e bem administradas tendem a se valorizar.
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Para aproveitar, o especialista ressalta que os investidores devem focar em fazer uma análise criteriosa dos fundos, considerando aspectos como a qualidade e localização dos imóveis, a competência da gestão, a estrutura de custos e as estratégias de investimento do fundo.
Além disso, é importante monitorar indicadores econômicos e manter uma visão de longo prazo, ajustando a carteira conforme as mudanças no cenário econômico e no mercado imobiliário.
Especificamente sobre cada tipo de fundo imobiliário, a analista Carol Borges vê oportunidades em ambos, com recomendação para uma carteira diversificada. “Em geral, bons fundos de papel são precificados abaixo do valor patrimonial quando distribuem dividendos menores. Se essa distribuição for motivada exclusivamente por um IPCA mais baixo, acreditamos ser uma boa oportunidade de compra”, afirma.
Sobre os fundos de tijolo, Borges vê boas oportunidades de investimento em renda urbana, shopping e logística, setores que têm apresentado desempenhos operacionais cada vez melhores, segundo a analista.
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