Vale a pena financiar um imóvel com a alta dos juros?

Para se ter ideia, mesmo com a pandemia, a venda de imóveis cresceu no Brasil. De acordo com a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), os financiamentos imobiliários para aquisição com recursos da poupança somaram R$ 110,7 bilhões no acumulado anual. Só em agosto deste ano, o valor foi de R$ 21 bilhões, maior número na série histórica desde 1994.

Os números da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) e da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (FIPE) do primeiro semestre deste ano mostram que a venda de imóveis pelas incorporadoras foi 25,9% maior que o mesmo período de 2020. No acumulado dos últimos 12 meses até julho, o crescimento foi de 32,1% em relação ao período anterior.

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Segundo a Abrainc, os dados também representam o melhor resultado da série histórica. Vale ressaltar que no período de junho de 2020 até março de 2021 a Selic (taxa básica de juros) esteve na casa de 2%, um valor atrativo para o setor imobiliário.

No entanto, agora, com a Selic a 7,75%, os cuidados na hora de financiar um imóvel para quem decidiu dar esse passo devem ser redobrados para não acabar pagando mais caro. O primeiro passo, para especialistas em educação financeira, é pesquisar e planejar.

“Um dos principais sonhos do brasileiro é ter a casa própria, mas, muitas vezes, não há planejamento para isso. Juntar um valor para dar uma entrada nem sempre está acompanhado com o peso da responsabilidade de ter uma dívida por 30 anos”, destaca Bruna Allemann, educadora financeira da Acordo Certo.

Segundo Allemann, mesmo com o aumento dos juros, ainda é possível fazer pesquisas e comparações para realizar boas negociações. Ela alerta que, em geral, buscar a instituição financeira na qual o interessado tenha relação duradoura pode ser mais vantajoso na hora da comprovação do histórico de crédito, apesar de não ser uma regra.

Para o CEO e fundador da ATTA Renato Caporrino, a separação de documentos para comprovação de crédito, a pesquisa de cenários e a compreensão das possibilidades de amortização e de portabilidade de financiamento são as principais dicas para uma negociação.

“Ainda que as expectativas para a Selic sejam de aumento, este é um momento propício para financiamentos de imóveis, uma vez que as taxas ainda estão baixas. Porém, é importante ter em mente o valor do crédito imobiliário que será concedido antes de procurar o imóvel, assim é possível se manter dentro do orçamento, sem comprometer mais dinheiro no processo”, diz o executivo da empresa de financiamento imobiliário.

Erros mais comuns

A especialista da Acordo Certo ressalta que a comparação entre simulações não deve ser realizada apenas entre as taxas, mas entre o chamado Custo Total Efetivo (CET). Nesse valor, além dos juros, estão inclusas taxas do banco ou da instituição responsável, além do valor do seguro.

“É possível que um banco que tenha uma taxa mais baixa tenha um CET mais alto por conta dos custos extras, o que evidencia ainda mais a necessidade de pesquisa, comparação e planejamento”, aponta Juliana Piquet, supervisora de Crédito do Sicoob.

Segundo Piquet, mesmo com o aumento da inflação e da Selic, ainda existem opções com indexadores atrativos, mas é necessário observar como esses referenciais tendem a se comportar em diferentes cenários.

Outro ponto de atenção é a referenciação da taxa de pagamento. Em geral, as mais usadas são taxas prefixadas, pois é possível ter controle de todos os custos até o fim das parcelas sem ter surpresas desagradáveis com reajustes consequentes do aumento da inflação. Esse caso acontece especialmente quando a negociação é pós-fixada, feita a partir e indicadores como o Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M), Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC) ou Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA)

A educadora financeira da Acordo Certo aponta que muitos brasileiros buscam consórcios como forma de alcançar o sonho da casa própria, o que pode não ser a solução mais adequada. “Eles são comumente comparados com financiamento e como investimentos, mas não é nenhum desses”, aponta. Segundo ela, o que acontece na maioria dos casos é que essa modalidade utiliza taxas de administração que chegam a ser mais altas que os juros. Por conta disso, os interessados devem ter atenção redobrada.

Allemann ainda diz que, além da comparação entre taxas e instituições, os contratantes devem solicitar aos bancos diferentes opções de seguros na hora de fazer a escolha.

Antes de fechar um contrato

Ao longo do período do financiamento, ao receber uma renda extra, é natural que o devedor busque adiantar parte da dívida e amortizar o saldo. Ou seja, pagar uma parte. Dessa forma, os juros programados podem ser reduzidos e, consequentemente, a dívida diminuir.

Entretanto, essa possibilidade já deve ser observada desde a hora do contrato e algumas perguntas devem ser feitas. É possível fazer esse processo de forma rápida e prática? Existe um aplicativo onde o pagamento pode ser feito ou é necessário ir a uma agência bancária? Como o cálculo é refeito?

Outro ponto a ser observado é a possibilidade da portabilidade, que é a transferência de instituição financeira responsável pelo financiamento. Nesse caso, só é vantajoso quando não há custo extras mais elevados que a diferença entre o novo banco.

O uso das reservas e o financiamento

Na hora de dar entrada em um financiamento para compra de imóvel, tudo é válido. Vender um automóvel ou algum outro patrimônio significativo, usar possíveis economias existentes e até conseguir uma fonte de renda extra. Apesar disso, é essencial que exista uma reserva de emergência que cubra, idealmente, seis meses dos gastos mensais.

“Ao fazer uma dívida extensa, de até 30 anos, por exemplo, não há como garantir total segurança financeira. Você pode ficar desempregado, ter gastos significativos com saúde, ou até como exemplo recente, ser impactado por uma pandemia”, ressalta Allemann.

Ela ainda ressalta que o indicado é que a parcela mensal não ultrapasse 20% da renda para garantir a segurança do orçamento.

Bancos e taxas

Uma das referências utilizadas para o cálculo é a Taxa Referencial (TR), atualmente em 0%, calculada pelo Banco Central, também responsável pela Selic.

Na Caixa Econômica Federal, existem quatro possibilidades de taxas referenciadas: IPCA, fixa, TR e Poupança. No Santander, a possibilidade é uma taxa fixa somada à TR. Já no Bradesco e no Itaú, além da taxa adicionada à TR, os bancos oferecem também uma segunda alternativa: taxa fixa ao ano somada à remuneração atual da poupança, que varia de acordo com a Selic.

Em cada uma das opções, é possível avaliar riscos e cenários específicos para a respectiva realidade orçamentária.

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