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O setor de Construção Civil vivia um momento de aquecimento, tendo crescido 1,6% em 2019 ante uma alta nacional do PIB de 1,1%. Parecia um cenário perfeito com taxas de juros em declínio e atividade econômica se recuperando. É um setor que responde por 4% do PIB e é um dos principais
contratantes de mão de obra.
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No primeiro bimestre do ano de 2020, segundo números da Associação brasileira de incorporadoras imobiliárias (ABRAINC), os lançamentos de imóveis somaram 6.781 unidades, alta de 34,6% em relação a igual período de 2019. As vendas do mercado chegaram a 19.077 ao fim de fevereiro, o que significou um avanço de 25,9% frente aos dois primeiros meses do ano anterior.
Mas, a partir daí, houve uma mudança de tendência. Ainda assim, 88% das obras se mantêm em andamento com medidas de proteção estabelecidas para ampliação de distanciamento entre operários. Entretanto, a parte de lançamentos de novos imóveis foi interrompida. Dados setoriais indicam que 79% das construtoras pretendem adiar os próximos lançamentos.
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Desta forma, a expectativa de crescimento do setor ficou impactada porque a partir da pandemia surgiu a incerteza e a desconfiança tanto por parte das empresas quantos dos consumidores.
Os indivíduos têm insegurança de perder emprego e não pretendem se comprometer com investimentos de tão longo prazo. Por parte das empresas, há o temor dos distratos assim como já aconteceu na recessão de 2014. Se bem que a partir de 2018 foi estabelecida uma nova lei para estes casos. Empresários esperam que consumidores procurem as construtoras para renegociar condições de pagamento, diluindo as faturas do saldo ou outras medidas para ganharem fôlego.
Além disso, daqui para frente, imaginamos que as incorporadoras terão um caminho novo para discutir, já que aquele perfil de imóveis pequenos, que eram procurados até para investimentos, terá que sofrer uma nova abordagem nos projetos, porque o entendimento agora mudou. Será que haverá no futuro demanda para este produto de imóveis pequenos e com áreas comuns para uso conjunto? Se tomarmos por informação o feeling das imobiliárias sabe se que no momento existe ao contrário, procura por imóveis grandes, imóveis com varanda e tudo que represente liberdade e exclusividade.
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Outro ponto a se destacar é que há um esforço conjunto a tal ponto que até cartórios estão operando de forma digital. Os stands de venda obviamente que ainda necessitam de autorização para funcionar, mas é inegável que o processo virtual está instalado para que a jornada de compra dos imóveis não seja interrompida. No caso de estoque de imóveis prontos, existe um tour virtual para melhor atender ao cliente. Por parte das empresas que atuam no segmento de baixa renda, voltado ao programa MCMV, existe sempre um olhar diferente.
Lembre se que o Brasil é um país com déficit habitacional de 8 milhões de unidades. Segundo dados setoriais, sabemos que de 2009 até agora foram contratadas 6 milhões de unidades, mas a demanda anual acresce mais ou menos 1 milhão de unidades. Ou seja, o déficit cresce anualmente.
Até o momento, havia assinatura de 111 mil unidades. E, a partir de agora, a crise pode também provocar redução nas compras. Apesar de que com o intuito de não deixar o mercado parar, o governo através da caixa econômica federal anunciou que terá R$ 43 bilhões em novas linhas de crédito e haverá também carência de 6 meses para pagamento tanto para PF quanto empresas.
O mercado de baixa renda é diferente porque neste nicho o consumidor escolhe por aquilo que cabe em seu bolso. Não há preferência por estilo de projeto. Basta atender aos requisitos financeiros que a demanda ficará satisfeita. Ou seja, são imóveis para atender a população de baixa renda com subsidio do governo.
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Dito isso, observamos muita incerteza ainda, provável redução das vendas, lançamentos postergados, e uma demanda que deve ficar reprimida. Aqueles que dispõem de caixa e são mais conservadores podem enxergar os imóveis neste momento como uma reserva de valor.
Para concluir, ainda preferimos o segmento de baixa renda. As vendas neste segmento provaram ser muito mais resistentes, independentemente do cenário macroeconômico, enquanto o desempenho do segmento de alta renda está mais correlacionado com os índices de confiança.
A menor concorrência no espaço online também pode ajudar ainda mais os players de baixa renda. Dado este ambiente, algumas empresas podem até migrar para este mercado. Embora os resultados tenham desacelerado no 1T20, continuamos confiantes de que o segmento de baixa renda deve continuar superando o segmento de média e alta renda, e nossas principais escolhas são Direcional e Tenda com um rendimento médio de lucro de 13% vs. 11% para o setor. No entanto, também vemos uma relação risco/retorno atraente para Eztec e Trisul, nossas principais opções no segmento de média-alta renda.
Analisando as empresas da nossa cobertura, ainda preferimos a exposição ao segmento de baixa renda. A menor concorrência no espaço online também pode ajudar ainda mais os players de baixa renda. Embora os resultados devam desacelerar no 1T20, continuamos confiantes de que o segmento de baixa renda deve continuar superando o segmento de média e alta renda, e nossas principais escolhas são DIRR e TEND (um rendimento médio de lucro de 13% vs. 11% para o setor).
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No entanto, também vemos riscos / retornos atraentes para EZTC e TRIS, nossas principais opções no segmento de média alta renda (um rendimento médio de 13% vs. 11% no setor). A menor concorrência no espaço online também pode ajudar ainda mais os players de baixa renda. Embora os resultados devam desacelerar no 1T20, continuamos confiantes de que o segmento de baixa renda deve continuar superando o segmento de média e alta renda, e nossas principais escolhas são Direcional e Tenda. No entanto, também vemos riscos / retornos atraentes para EZTC e TRIS, nossas principais opções no
segmento de média alta renda.
Principais recomendações no setor: Tenda (TEND3), Direcional (DIRR3).
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