Se 2024 foi solo infértil para os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs), em 2025 a classe de ativos pôde fixar raízes em um ambiente mais favorável para recompor preços e renda. O retrato do setor sofreu transformações importantes nessa passagem de tempo. Segundo um levantamento da Grana Capital, que analisou o desempenho de 175 fundos negociados na B3, 135 encerraram o ano no campo positivo, mesmo com a taxa Selic mantida em 15% ao ano desde o segundo semestre.
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O IFIX, principal índice de referência dos FIIs, acompanhou esse movimento. O indicador terminou 2025 com alta de 21,15%, aos 3.775,31 pontos, revertendo a queda próxima de 6% registrada em 2024.
Dentro desse universo, 20 fundos apresentaram rentabilidade superior a 22% no ano, resultado da combinação entre valorização das cotas e pagamento de dividendos. No topo do ranking, os ganhos ultrapassaram 118%, evidenciando uma recuperação que foi além da média do setor.
O destaque absoluto do ano foi o Hedge AAA (HAAA11), que mais do que dobrou de valor em 2025. A cota avançou de R$ 25,14 para R$ 54,99, alta de 118,74%, além da distribuição de R$ 2,54 por cota em dividendos. Na segunda posição aparece o FVPQ Renda Urbana (FVPQ11), com valorização de 63,16%, impulsionado por ativos logísticos e industriais e por rendimentos que somaram R$ 5,39 por cota, resultando em um rendimento de dividendos (dividend yield – DY) de 7,65%.
Completam o top 5 o Cenes (CNES11), que subiu 59,46% no ano, com DY de 5,01%; o Brasil Agro Recebíveis (BTRA11), que avançou 44,98% e distribuiu R$ 4,85 por cota, com DY de 7,92%; e o NSL Urban (NSLU11), que registrou alta de 42,56%, com destaque para o pagamento de R$ 27,41 por cota em dividendos e DY de 12,69%. A seguir, confira o ranking.
| Ranking | Fundo Imobiliário | Ticker | Rentabilidade em 2025 |
|---|---|---|---|
| 1 | Hedge AAA | HAAA11 | 118,74% |
| 2 | FVPQ Renda Urbana | FVPQ11 | 63,16% |
| 3 | Cenes | CNES11 | 59,46% |
| 4 | Brasil Agro Recebíveis | BTRA11 | 44,98% |
| 5 | NSL Urban | NSLU11 | 42,56% |
| 6 | Europar | EURO11 | 38,25% |
| 7 | Pátria Logística | PATL11 | 38,17% |
| 8 | REC Renda Imobiliária | RECT11 | 35,72% |
| 9 | Vinci Logística | VILG11 | 35,56% |
| 10 | Fator Multi | FAMB11 | 35,44% |
| 11 | RBR Log | RBRL11 | 35,02% |
| 12 | New Units | NEWU11 | 31,25% |
| 13 | Bluemacaw Logística | BLMG11 | 30,84% |
| 14 | BRPR Corporate Offices | BROF11 | 29,95% |
| 15 | Kinea Rendimentos | KNRE11 | 28,00% |
| 16 | HSI Malls | HSML11 | 26,96% |
| 17 | BTG Pactual Agro Logística | BTAL11 | 24,56% |
| 18 | TRX Real Estate | TRXB11 | 24,19% |
| 19 | Kinea | KFOF11 | 23,93% |
| 20 | CSHG Real Estate | HGRE11 | 22,72% |
Fonte: Grana Capital
Além dos cinco primeiros colocados, o ranking reúne nomes conhecidos do investidor imobiliário, como o Pátria Logística (PATL11), o Vinci Logística (VILG11), o RBR Log (RBRL11) e o BRPR Corporate Offices (BROF11), todos com ganhos superiores a 30%. O recorte evidencia a força dos fundos logísticos e híbridos, além de alguns fundos de escritórios que se beneficiaram de contratos de longo prazo e renegociações consideradas favoráveis.
Outra lista relevante do levantamento da Grana Capital é a do ranking por Dividend Yield, indicador que mede quanto o fundo distribuiu em dividendos em relação ao preço da cota nos últimos 12 meses.
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Fundos como o Hectare CE (HCTR11), o TRX Real Estate (TRXB11), o Cartesia Recebíveis Imobiliários (CACR11) e o Devant Recebíveis Imobiliários (DEVA11) exibiram DY superiores a 15%, patamar bastante acima do rendimento médio de aplicações atreladas ao CDI no mesmo período. Em muitos desses casos, o retorno veio menos da valorização da cota e mais da geração de renda, reforçando o perfil dos FIIs como instrumentos voltados à previsibilidade de fluxo.
| Ranking | Fundo Imobiliário | Ticker | Dividend Yield – 12m |
|---|---|---|---|
| 1 | Cartesia Recebíveis Imobiliários | CACR11 | 20,24% |
| 2 | Inter Asset CRI | IBCR11 | 19,96% |
| 3 | Hectare CE | HCTR11 | 19,41% |
| 4 | Devant Recebíveis Imobiliários | DEVA11 | 18,62% |
| 5 | Hospital da Criança | HCRI11 | 17,98% |
| 6 | BTG Pactual Malls | BPML11 | 17,58% |
| 7 | Riza Akin | RZAK11 | 17,43% |
| 8 | Kilima Volkano Recebíveis | KIVO11 | 17,29% |
| 9 | Mérito Desenvolvimento Imobiliário | MFII11 | 16,98% |
| 10 | Life Capital Partners | LIFE11 | 16,88% |
| 11 | Habitar | HABT11 | 16,40% |
| 12 | Exitus Recebíveis | EXES11 | 16,28% |
| 13 | Ourinvest JPP | OUJP11 | 15,84% |
| 14 | Ari | ARRI11 | 15,77% |
| 15 | JPP Allocation Mogno | JPPA11 | 15,74% |
| 16 | Galápagos Recebíveis | GCRI11 | 15,47% |
| 17 | RSPP | RSPD11 | 15,44% |
| 18 | Banrisul Novos Fundos | BNFS11 | 15,29% |
| 19 | TRX Real Estate | TRXB11 | 15,19% |
| 20 | RBR Desenvolvimento | RBRD11 | 15,19% |
Fonte: Grana Capital
O desempenho de 2025 reforçou o papel dos fundos imobiliários como ativos híbridos dentro do mercado de capitais. No contexto de alta dos juros, fundos com contratos indexados à inflação, estrutura de custos ajustada e geração previsível de caixa conseguiram entregar retorno real ao investidor.
Na comparação com outras classes de ativos da Bolsa, os FIIs ficaram atrás do Ibovespa em termos de valorização média, mas superaram com folga o retorno de boa parte dos títulos públicos quando considerados os dividendos mensais e a isenção de Imposto de Renda para a pessoa física.
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