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A vitrine das carteiras recomendadas de Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) para maio expõe um mercado menos tolerante a erros. Com a taxa básica de juros ainda em patamar elevado e a renda fixa oferecendo concorrência direta, os fundos imobiliários precisam sustentar preço com previsibilidade de caixa. A régua sobe. Liquidez, gestão testada e histórico de distribuição deixam de ser diferencial e passam a ser condição de permanência.
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Nesse ambiente, o valuation orienta as decisões. Nos FIIs, ele aparece sobretudo no P/VP, indicador que compara o preço de mercado com o valor patrimonial dos ativos. Descontos relevantes podem abrir janela de entrada, desde que acompanhados de portfólios sólidos. Prêmios, por outro lado, exigem confiança elevada na capacidade de geração de renda.
Itaú BBA, Andbank, EQI Research, Empiricus Research e BTG Pactual partem de um diagnóstico semelhante, mas divergem na execução.
Fundos de papel ganham protagonismo como fonte de dividendos elevados e mais previsíveis, especialmente aqueles atrelados à inflação ou ao Certificado de Depósito Interbancário (CDI). Com a Selic ainda orbitando entre 14,25% e 14,50%, esses ativos funcionam como base de sustentação das carteiras.
A partir desse núcleo, as alocações revelam nuances importantes. Logística aparece de forma recorrente, apoiada na demanda estrutural por galpões bem localizados e contratos mais longos. Shoppings retomam espaço, refletindo melhora operacional e capacidade de repasse de preços em um consumo que, embora seletivo, segue ativo. Já lajes corporativas entram com mais cautela, ainda negociadas com desconto relevante e sensíveis à dinâmica de vacância, sobretudo em São Paulo.
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Outro ponto que ganha força é o uso de fundos híbridos e multiestratégia como ferramenta tática. Esses veículos permitem ajustes mais rápidos entre crédito e tijolo ao longo do ciclo. Em paralelo, a liquidez passa a pesar mais nas decisões, sobretudo entre casas com abordagem mais ativa.
O Itaú BBA optou por não realizar alterações na carteira em maio. A decisão reforça uma leitura de cenário ainda desafiador, em que consistência de renda e previsibilidade são prioridade.
A composição é ampla e equilibrada. No crédito, KNIP11, KNUQ11 e KNCR11 concentram a geração de renda, com carteiras diversificadas de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). No tijolo, a exposição passa por diferentes segmentos.
XPML11 e HSML11 representam shoppings, enquanto BRCO11 e BTLG11 cobrem logística. PVBI11 e RBRP11 adicionam lajes corporativas, com ativos de maior qualidade ainda negociados com desconto. KNRI11 atua como híbrido. HGRU11 reforça renda urbana, com contratos de longo prazo no varejo. ITRI11 e KNHF11 introduzem estratégia multiestratégia, ampliando a flexibilidade da carteira.
| FIIs |
|---|
| HGRU11 – CSHG Renda Urbana |
| HSML11 – HSI Malls |
| XPML11 – XP Malls |
| BRCO11 – Bresco Logística |
| BTLG11 – BTG Pactual Logística |
| KNRI11 – Kinea Renda Imobiliária |
| PVBI11 – VBI Prime Properties |
| RBRP11 – RBR Properties |
| ITRI11 – Itaú Total Return |
| KNHF11 – Kinea Hedge Fund |
| KNIP11 – Kinea Índice de Preços |
| KNUQ11 – Kinea Unique High Yield |
| KNCR11 – Kinea Recebíveis |
O Andbank faz um ajuste mais visível na carteira, com substituições pontuais que reforçam crédito e renda urbana. Saem MCRE11 e HGRE11. Entram RBRR11 e TRXF11.
A composição agora concentra peso relevante em fundos de papel, como BTCI11, MCCI11, VCJR11, RBRR11 e CPTS11, que sustentam o fluxo de dividendos em um ambiente de juros elevados. No tijolo, a carteira combina logística e renda urbana. VILG11 representa galpões logísticos, enquanto RBVA11 e TRXF11 exploram contratos de longo prazo no varejo. TVRI11 e BBIG11 complementam a exposição com estratégias específicas.
| FIIs |
|---|
| BTCI11 – BTG Pactual Crédito Imobiliário |
| MCCI11 – Mauá Capital Recebíveis |
| VCJR11 – Vinci Crédito Imobiliário |
| RBRR11 – RBR Recebíveis |
| CPTS11 – Capitânia Securities |
| TVRI11 – TG Varejo Renda |
| BBIG11 – BB Progressivo |
| VILG11 – Vinci Logística |
| RBVA11 – Rio Bravo Renda Varejo |
| TRXF11 – TRX Renda Urbana |
A EQI não promoveu alterações na carteira em maio, reiterando uma estratégia diversificada entre crédito e tijolo, com espaço para captura de valor em ativos descontados.
No papel, BTCI11, MCRE11, VCJR11 e RBRY11 concentram operações de crédito com diferentes perfis de risco. No tijolo, a carteira se espalha por segmentos. XPML11 e HGBS11 representam shoppings. BTLG11 e LVBI11 cobrem logística. RCRB11 e HGRE11 trazem lajes corporativas, ainda pressionadas por vacância, mas com potencial de reprecificação. HFOF11 e MANA11 funcionam como fundos de fundos e estratégias mais flexíveis. TRXF11 adiciona renda urbana.
| FIIs |
|---|
| BTCI11 – BTG Pactual Crédito Imobiliário |
| BTLG11 – BTG Pactual Logística |
| TRXF11 – TRX Renda Urbana |
| HFOF11 – Hedge Top FOFII |
| HGBS11 – Hedge Brasil Shopping |
| RBRL11 – RBR Logística |
| RCRB11 – Rio Bravo Renda Corporativa |
| HGRE11 – CSHG Real Estate |
| LVBI11 – VBI Logístico |
| MANA11 – Manatí Capital |
| RBRY11 – RBR High Yield |
| MCRE11 – Mauá Crédito |
| VCJR11 – Vinci Crédito Imobiliário |
| XPML11 – XP Malls |
A Empiricus trabalha com uma carteira mais concentrada, com sete ativos e pesos definidos, o que aumenta a sensibilidade a cada posição.
BRCO11, KNSC11 e MCCI11 concentram 20% cada e formam o núcleo da estratégia. O primeiro atua em logística, enquanto os outros dois operam no crédito imobiliário. A parcela restante se distribui entre PMLL11, HSML11, CLIN11 e VILG11, com 10% cada. Aqui, a carteira combina shoppings, logística e nichos específicos, buscando capturar movimentos mais intensos de preço sem abrir mão de renda.
| FIIs |
|---|
| BRCO11 – Bresco Logística |
| KNSC11 – Kinea Securities |
| MCCI11 – Mauá Capital Recebíveis |
| PMLL11 – Pátria Logística |
| HSML11 – HSI Malls |
| CLIN11 – Clave Índices |
| VILG11 – Vinci Logística |
O BTG Pactual faz o movimento mais tático do mês dentro do segmento de shoppings. A casa reduz posição em HSML11 e inclui VISC11, ajustando a exposição dentro do setor.
A base da carteira se ancora no crédito, com BTCI11, KNCR11, KNIP11, RBRR11, RBRY11 e MCCI11 sustentando a geração de renda. Em logística, VILG11, BRCO11 e BTLG11 capturam a demanda estrutural por galpões. No varejo e shoppings, VISC11 entra ao lado de HSML11, refletindo uma rotação interna em busca de melhor relação entre preço e qualidade dos ativos.
| FIIs |
|---|
| BTCI11 – BTG Pactual Crédito Imobiliário |
| KNCR11 – Kinea Recebíveis |
| KNIP11 – Kinea Índice de Preços |
| RBRR11 – RBR Recebíveis |
| RBRY11 – RBR High Yield |
| MCCI11 – Mauá Capital Recebíveis |
| VILG11 – Vinci Logística |
| BRCO11 – Bresco Logística |
| BTLG11 – BTG Pactual Logística |
| VISC11 – Vinci Shopping Centers |
| HSML11 – HSI Malls |
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