Imóvel ou renda fixa: o que rende mais e em qual deles você deve investir

Imóvel ou investimento em renda fixa? Esta é uma pergunta que muitos investidores se fazem quando possuem algum capital disponível para investir
O mercado imobiliário é tentador e cheio de oportunidades de ganho de renda passiva, mas as aplicações vinculadas à taxa básica de juros Selic também oferecem bons retornos
Entre 2013 e 2023, por exemplo, os investidores tiveram um rendimento de 50,6% com o aluguel de imóveis residenciais. Por outro lado, o CDI (taxa próxima à Selic e que serve de parâmetro para a renda fixa) acumulado nos últimos 10 anos foi de 136,47%

Imóvel ou investimento em renda fixa? Esta é uma pergunta que muitos investidores se fazem quando possuem algum capital disponível para investir. O mercado imobiliário é tentador e cheio de oportunidades de ganho de renda passiva, mas as aplicações vinculadas à taxa básica de juros, a Selic, também oferecem bons retornos.

Entre 2013 e 2023, por exemplo, os investidores tiveram um rendimento de 50,6% com o aluguel de imóveis residenciais. No período, as propriedades valorizaram 42,5% no Brasil, levando em conta o preço para a venda. Por outro lado, o CDI (taxa próxima à Selic e que serve de parâmetro para a renda fixa) acumulado nos últimos 10 anos foi de 136,47%.

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Isso significa que quem comprou um imóvel de R$ 200 mil em 2023 e o alugou imediatamente teve um ganho de R$ 101 mil até este mês. Se vendesse a casa ou o apartamento agora haveria uma valorização de R$ 85 mil sobre o preço original.

No total, o investimento em imóveis teria dado a esse investidor um lucro de R$ 186 mil.

Por outro lado, se os mesmos R$ 200 mil fossem investidos lá em 2013 em uma aplicação atrelada ao CDI, o retorno bruto (sem considerar o imposto de renda) seria de R$ 273 mil.

Levando em conta o IR de 15% para o período, esse retorno ficaria em R$ 232 mil – um lucro R$ 46 mil maior do que o obtido com o imóvel.

O cálculo foi realizado por Carlos Castro, planejador financeiro CFP e sócio fundador da SuperRico – Projetos de Vida, com base nos dados do Índice Fipe/Zap. Ele explica que nos cálculos não considerou os possíveis períodos de vacância, ou seja, em que o imóvel fica sem inquilinos.

Importante lembrar que o período de vacância, além de não gerar renda de aluguel, tem custos de manutenção e de condomínio. Por isso, Castro avalia que para um perfil de investidor mais conservador, o investimento em ativos atrelados ao CDI tende a ser mais vantajoso, além de mais simples. “Você garante um nível de retorno e o ativo não corre o risco de virar um custo, como é o caso do imóvel”, diz o planejador financeiro.

Investir em imóvel nunca mais?

Idean Alves, sócio e chefe da mesa de operações da Ação Brasil Investimentos, acredita que nos próximos 10 anos o CDI continuará batendo o rendimento dos imóveis físicos. É que historicamente as taxas de juros de países emergentes são mais altas e isso não deve mudar no médio prazo.

“A inflação e juros acima da média ainda devem nos acompanhar por um bom tempo, muito por conta do nosso modelo político que praticamente muda todo o “planejamento” econômico a cada 4 anos. Isso acaba nos trazendo quase sempre para a média, com períodos muito bons da economia, e outros nem tanto”, afirma.

De acordo com Alves, as mudanças consecutivas de planos econômicos a cada novo governo fazem com que a economia brasileira apresente bastante volatilidade e um certo grau de incerteza, que acaba sustentando os juros em patamares mais altos. A renda fixa, então, se torna uma grande competidora não só do mercado imobiliário, mas de boa parte dos ativos de renda variável.

“Os imóveis físicos também acabam dependendo de diversos fatores não só urbanos, mas de crescimento econômico local, aumento de renda da população, urbanização e plano diretor da cidade. São variáveis que mudam muito rapidamente, e dificilmente tem a mesma “recuperação” como a Selic em momentos de alta”, afirma Alves.

Veja também: Investir em imóveis dá retorno real? Veja o que aconteceu nos últimos 10 anos

O especialista também ressalta que essa atual vantagem do CDI em relação aos imóveis pode mudar em um prazo mais longo, quando a economia do País se estabilizar e possibilitar juros e inflação mais baixos, com um ganho de produtividade.

“A principal reflexão a ser feita na comparação desses investimentos é o que o investidor prioriza mais. Se segurança e rentabilidade previsível, a renda fixa na figura do CDI é uma das melhores opções. Agora, se for rendimento mensal, com um potencial de ágio e liquidez, os fundos imobiliários atendem bem. E se liquidez não for o problema, e o imóvel físico estiver a um bom preço, pode ser uma boa opção pensando no longo prazo”, destaca.

Por outro lado, o fato de nos últimos 10 anos o investimento em CDI ter batido o investimento em imóvel, não significa que direcionar recursos para o mercado imobiliário seja um erro. Ricardo Bezerra, sócio e diretor executivo da Lopes Immobilis, afirma que é preciso considerar os diferentes perfis de investidor.

No caso do investidor do mercado imobiliário, a procura não é apenas por rentabilidades atrativas, mas por um retorno interessante aliado a alguma previsibilidade de ganho. Ele cita o fato de a Selic ter chegado às mínimas de 2% ao ano em agosto de 2020, em função da paralisação da economia durante a pandemia do coronavírus.

A Selic permaneceu nas mínimas até maio de 2021, quando BC passou a elevar a taxa sequencialmente até os atuais 13,75% ao ano, para conter a aceleração da inflação.

“O Brasil vive em uma gangorra”, afirma Bezerra. “Um país que tem uma taxa de juros que salta de 2% para quase 14% em menos de dois anos é muito instável. O imóvel é um bem de raiz, que pode se valorizar e ainda gera uma renda que passa de pai para filho, chamada ‘aluguel’”, diz.