Imóvel ou investimento em renda fixa? Esta é uma pergunta que muitos investidores se fazem quando possuem algum capital disponível para investir. O mercado imobiliário é tentador e cheio de oportunidades de ganho de renda passiva, mas as aplicações vinculadas à taxa básica de juros, a Selic, também oferecem bons retornos.
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Entre 2013 e 2023, por exemplo, os investidores tiveram um rendimento de 50,6% com o aluguel de imóveis residenciais. No período, as propriedades valorizaram 42,5% no Brasil, levando em conta o preço para a venda. Por outro lado, o CDI (taxa próxima à Selic e que serve de parâmetro para a renda fixa) acumulado nos últimos 10 anos foi de 136,47%.
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Isso significa que quem comprou um imóvel de R$ 200 mil em 2023 e o alugou imediatamente teve um ganho de R$ 101 mil até este mês. Se vendesse a casa ou o apartamento agora haveria uma valorização de R$ 85 mil sobre o preço original.
No total, o investimento em imóveis teria dado a esse investidor um lucro de R$ 186 mil.
Por outro lado, se os mesmos R$ 200 mil fossem investidos lá em 2013 em uma aplicação atrelada ao CDI, o retorno bruto (sem considerar o imposto de renda) seria de R$ 273 mil.
Levando em conta o IR de 15% para o período, esse retorno ficaria em R$ 232 mil – um lucro R$ 46 mil maior do que o obtido com o imóvel.
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O cálculo foi realizado por Carlos Castro, planejador financeiro CFP e sócio fundador da SuperRico – Projetos de Vida, com base nos dados do Índice Fipe/Zap. Ele explica que nos cálculos não considerou os possíveis períodos de vacância, ou seja, em que o imóvel fica sem inquilinos.
Importante lembrar que o período de vacância, além de não gerar renda de aluguel, tem custos de manutenção e de condomínio. Por isso, Castro avalia que para um perfil de investidor mais conservador, o investimento em ativos atrelados ao CDI tende a ser mais vantajoso, além de mais simples. “Você garante um nível de retorno e o ativo não corre o risco de virar um custo, como é o caso do imóvel”, diz o planejador financeiro.
Idean Alves, sócio e chefe da mesa de operações da Ação Brasil Investimentos, acredita que nos próximos 10 anos o CDI continuará batendo o rendimento dos imóveis físicos. É que historicamente as taxas de juros de países emergentes são mais altas e isso não deve mudar no médio prazo.
“A inflação e juros acima da média ainda devem nos acompanhar por um bom tempo, muito por conta do nosso modelo político que praticamente muda todo o “planejamento” econômico a cada 4 anos. Isso acaba nos trazendo quase sempre para a média, com períodos muito bons da economia, e outros nem tanto”, afirma.
De acordo com Alves, as mudanças consecutivas de planos econômicos a cada novo governo fazem com que a economia brasileira apresente bastante volatilidade e um certo grau de incerteza, que acaba sustentando os juros em patamares mais altos. A renda fixa, então, se torna uma grande competidora não só do mercado imobiliário, mas de boa parte dos ativos de renda variável.
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“Os imóveis físicos também acabam dependendo de diversos fatores não só urbanos, mas de crescimento econômico local, aumento de renda da população, urbanização e plano diretor da cidade. São variáveis que mudam muito rapidamente, e dificilmente tem a mesma “recuperação” como a Selic em momentos de alta”, afirma Alves.
O especialista também ressalta que essa atual vantagem do CDI em relação aos imóveis pode mudar em um prazo mais longo, quando a economia do País se estabilizar e possibilitar juros e inflação mais baixos, com um ganho de produtividade.
“A principal reflexão a ser feita na comparação desses investimentos é o que o investidor prioriza mais. Se segurança e rentabilidade previsível, a renda fixa na figura do CDI é uma das melhores opções. Agora, se for rendimento mensal, com um potencial de ágio e liquidez, os fundos imobiliários atendem bem. E se liquidez não for o problema, e o imóvel físico estiver a um bom preço, pode ser uma boa opção pensando no longo prazo”, destaca.
Por outro lado, o fato de nos últimos 10 anos o investimento em CDI ter batido o investimento em imóvel, não significa que direcionar recursos para o mercado imobiliário seja um erro. Ricardo Bezerra, sócio e diretor executivo da Lopes Immobilis, afirma que é preciso considerar os diferentes perfis de investidor.
No caso do investidor do mercado imobiliário, a procura não é apenas por rentabilidades atrativas, mas por um retorno interessante aliado a alguma previsibilidade de ganho. Ele cita o fato de a Selic ter chegado às mínimas de 2% ao ano em agosto de 2020, em função da paralisação da economia durante a pandemia do coronavírus.
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A Selic permaneceu nas mínimas até maio de 2021, quando BC passou a elevar a taxa sequencialmente até os atuais 13,75% ao ano, para conter a aceleração da inflação.
“O Brasil vive em uma gangorra”, afirma Bezerra. “Um país que tem uma taxa de juros que salta de 2% para quase 14% em menos de dois anos é muito instável. O imóvel é um bem de raiz, que pode se valorizar e ainda gera uma renda que passa de pai para filho, chamada ‘aluguel’”, diz.
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