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A expansão da oferta de investimentos no Brasil para um público cada vez mais diverso tem colocado em questionamento algumas certezas de outrora. Uma destas é se um imóvel ainda é uma boa alternativa para investir, sobretudo em um momento em que os Fundos de Imobiliários (FIIs) ganharam escala nos últimos anos no Brasil. Para Ariel Frankel, CEO da Vitacon, as duas possibilidades são válidas e a escolha depende do perfil de cada pessoa.
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“Quando o investidor vai para o lado de um fundo imobiliário, ele tem mobilidade, liquidez dos recursos e também um valor de entrada baixo. Na maioria dos fundos, com R$ 1 mil já se consegue participar”, diz Frankel. “Do outro, a pessoa já não tem o controle ou a gerência [sobre o imóvel], ou a escritura em seu nome. Ela será representada por gestores terceiros, que têm uma outra visão.”
Em entrevista ao E-Investidor, o executivo se diz otimista para o desfecho de 2021. Frankel lembra que o ano passado foi positivo para a companhia apesar da crise ter paralisado os mercados globais, principalmente entre março e maio. De todo modo, o empresário enxerga um cenário macroeconômico favorável para a venda de imóveis, ainda que o Banco Central (BC) tenha colocado a Selic em trajetória de alta.
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“Uma taxa Selic de um dígito ainda é positiva para o setor. Nossa projeção é que ela deve se manter entre 5% e 6,5%. Se ela subir para 7%, 8% ou 9%, ainda será um cenário legal de se trabalhar. Agora, se ela voltar para 11% a 13%, começa a desfavorecer”, avalia Frankel.
O empresário também nota uma mudança de comportamento dos consumidores brasileiros, cada vez mais interessados pela locação. A renda, inclusive, faz parte dos interesses da companhia. Além da incorporação para a venda tradicional fracionada, a Vitacon quer ter pelo menos 50% dos empreendimentos destinados à renda.
Um desses caminhos seria desenvolver empreendimentos para serem destinados total ou parcialmente para locação. A Housi, por exemplo, empresa do grupo foca na administração imobiliária, já atua com um fundo residencial, segmento este que deve crescer no Brasil, na visão do executivo. “Faz sentido que os empreendimentos estejam cada vez mais na mão de investidores qualificados, que compram esses ativos ou constroem para locação”, opina Frankel.
Sobre as especulações recentes de abertura de capital na bolsa brasileira, ele diz que o plano não está no radar. Mesmo reconhecendo que ter acesso a estruturas de capital é importante para qualquer empresa crescer, ele diz que uma Oferta Pública Inicial (IPO) só sairá do papel “se for um momento muito oportuno e fizer sentido”.
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Confira os principais trechos da entrevista com Ariel Frankel, CEO da Vitacon.
E-Investidor – Afinal, imóvel é investimento?
Ariel Frankel – Um investimento precisa ser um ativo, qualquer imóvel ou bem que gere receita e não gere despesa. O exemplo clássico dos que não são um ativo são aqueles imóveis com um condomínio ou um IPTU tão alto que o aluguel nem cobre isso. Ou seja, mesmo se ele estiver ocupado, é um passivo porque está dando prejuízo.
Além disso, um imóvel que é bem localizado, com serviços compartilhados e espaços de lazer e socialização, faz com que isso gere uma apreciação média de 7% ao ano. Isso é um dado histórico, a nível mundial, tirando os picos de crise. Outro detalhe interessante também é que os aluguéis são corrigidos, em geral, pelo IGPM ou agora pelo IPCA. Então o investidor ainda tem uma proteção contra a inflação.
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E-Investidor – Qual a vantagem de investir em um imóvel ou em um FII?
Frankel – Não acredito que exista uma coisa melhor do que a outra. Elas são diferentes e tem cada perfil de investidor que está disponível para correr o risco-retorno de cada um. Por um lado, quando o investidor vai para um fundo imobiliário, ele terá mobilidade, liquidez dos recursos e também um valor de entrada baixo. Na maioria dos fundos, por R$ 1 mil já se consegue participar.
Do outro, a pessoa já não tem o controle ou a gerência [sobre o imóvel], ou a escritura em seu nome. Ela será representada por gestores terceiros, que têm uma outra visão. Dentro de uma complementação de carteira, é conveniente que o investidor diversifique de acordo com seu perfil.
E-Investidor – Na sua avaliação, quais fundos dessa categoria estão em alta?
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Frankel – O residencial é a bola da vez porque o comercial está ruim, logística não é tão óbvio e simples. Além disso, o residencial tem uma vantagem até por uma questão de consumo, de locação, que está crescendo muito no País.
E-Investidor – Este é um segmento ainda pouco explorado no Brasil. Acredita que ainda deve crescer?
Frankel – Sem dúvidas essa classe de ativos vai crescer porque faz parte de uma maturação natural do mercado. O ativo residencial é a maior classe de ativos do mundo porque todo mundo precisa morar. Do contrário, não necessariamente todo mundo trabalha em escritório ou tem uma operação logística, por exemplo.
Os juros baixos também ajudas na questão de comportamento de consumo, já que hoje as pessoas querem cada vez mais alugar do que comprar. Isso faz com que se tenha um público muito crescente e numeroso para esse tipo de produto. Faz sentido que os empreendimentos estejam cada vez mais na mão de investidores qualificados, que compram esses ativos ou constroem para locação. Além disso, o crescimento vegetativo no País ainda acontece nos próximos 30 anos aproximadamente, o que é um outro fator forte para impulsionar o segmento.
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E-Investidor – Como a Vitacon olha para esse mercado?
Frankel – O nosso grupo tem um fundo imobiliário também listado em bolsa de valores. Foi um dos primeiros no ano passado e com certeza vamos ampliar essa classe de ativos que sempre acreditamos desde a nossa fundação, em um tempo que não era moda e os juros eram altos.
A diferença é que agora existem muito mais investidores em fundos imobiliários e isso vai favorecer que existam novas estruturas de capital para se formar esse tipo de produto como fundo imobiliário. Já estamos super inseridos, confiantes e felizes que está se formando esse mercado agora.
E-Investidor – A Housi é a empresa do grupo que atua com a gestão dos ativos e que administra um FII residencial. A ideia é desenvolver produtos apenas para ela?
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Frankel – A Vitacon já tem alguns ativos que mantivemos inteiro ou uma boa parte destinado para renda. No caso de ter um fundo, a Housi sempre atua como essa gestora imobiliária, que cuida do ativo no dia a dia, enquanto a Vitacon constrói a “matéria-prima”.
Eventualmente, pode ser que o fundo gerido pela Housi esteja com um ativo que a Vitacon ajudou a originar, mas o fundo vai ter ativos que fazem sentido para que tenham melhor rentabilidade. A Vitacon pode ou não manter um empreendimento no fundo.
E-Investidor – Quantos empreendimentos da companhia já são voltados para renda e qual é a meta a ser alcançada?
Frankel – Nos últimos três anos, aproximadamente 20% da nossa produção estão sendo dedicados à renda. Acreditamos ser possível chegar a uma natureza próxima de 50%, mantendo um bom equilíbrio entre o que é destinado para renda versus o que é vendido fracionado em uma incorporação tradicional. Também não será surpresa se daqui a alguns anos os ativos com essa característica começarem a representar a maioria do nosso portfólio.
E-Investidor – Em relação ao momento de mercado, como vê o impacto da pandemia em 2020 e as perspectivas do setor em 2021?
Frankel – O ano de 2020 foi muito bom para nós, apesar de termos trabalhado só dois terços do ano. De março até junho, o mercado mundial travou. Mas lançamos R$ 1,35 bilhão de mercadoria nova e vendemos R$ 930 milhões. Foi um resultado muito bom, mesmo com esse gap.
Estamos muito confiantes para este ano de 2021 e esperamos crescer de 30% a 35%, ante 2020. O primeiro trimestre caminhou muito bem e vejo que temos um cenário macroeconômico que ajuda, principalmente por conta de juros baixos e crédito imobiliário disponível a uma taxa atrativa.
E-Investidor – A retomada de alta da Selic pelo Banco Central diminuirá o otimismo para o mercado imobiliário?
Frankel – Nunca ninguém esperou o Brasil ter [uma selic a] 2%. Nunca trabalhamos como uma taxa dessas porque seria um cenário precipitado. Mas costumamos separar entre cenário favorável e o não tão favorável. O favorável, pensando a nível de conjuntura de inflação, risco-retorno, uma taxa Selic de um dígito ainda é positiva para o setor. Nossa projeção é que ela deve se manter entre 5% e 6,5%. Se ela subir para 7%, 8% ou 9%, ainda será um cenário legal de se trabalhar. Agora, se ela voltar para 11% a 13%, começa a desfavorecer
Não acho que essa subida de juros para este patamar que está sendo desenhado seja ruim. É óbvio que 2% é melhor que 5% ou 6%, mas não que isso atrapalhe o andamento das coisas. Agora, se voltar para os dois dígitos como antigamente, sem dúvida, perde atratividade.
E-Investidor – O perfil do investidor de imóveis mudou?
Frankel – A maioria é o investidor “puro”, que compra para business. Mas também tem o híbrido, que usa um pouco, aluga depois. Tem gente que compra a primeira moradia ou que compra para os filhos.
De um modo geral, temos uma distribuição quase que linear, desde os 25 até os 65 anos de idade. Ou seja, o público é super versátil, começando desde a pessoa que tem de R$ 5 a R$ 10 mil de renda e faz a sua primeira poupança para comprar o ativo, até o pool de empreendedores, que têm os seus milhões de reais em reserva.
Existe uma acentuação entre o grupo de pessoas entre os 30 anos e idade e os 60, que é quando as pessoas estão em um ritmo mais acelerado tanto de crescimento como de vitalidade de investimento. O nosso público está super heterogêneo, separado nessas classes. Um detalhe é que entre os nossos compradores o público feminino também tem crescido.
E-Investidor – O setor de construção civil é muito tradicional na Bolsa. A empresa tem planos de abrir capital?
Frankel – Nunca esteve no radar. Neste sentido, nunca fizemos a companhia crescer para entrar na Bolsa. Ter estruturas de capital pertinentes para poder crescer é importante para qualquer empresa e com o mercado imobiliário não é diferente.
Já fizemos várias estruturas de capital muito interessantes para a companhia. Temos JVs (joint ventures) com os maiores gestores de capital do mundo e foi dessa forma que conseguimos expandir bastante a companhia nos últimos quatro anos. Esse é o nosso posicionamento.
Qualquer movimento desse, seja fazer mais uma rodada com gestor internacional com muito dinheiro ou eventualmente fazer um fundo imobiliário ou até abrir capital, não é uma condição no momento. Se for um momento muito oportuno e tudo fizer sentido, quem sabe? Mas não trabalhamos e não pensamos que um IPO é a nossa solução.
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