A reforma introduz dois novos tributos: o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), que substituirão cinco impostos atuais: Programa de Integração Social (PIS), Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (Cofins), Imposto sobre Produtos Industrializados (IPI), Imposto sobre Circulação de Mercadorias e Serviços (ICMS) e o Imposto sobre Serviços (ISS).
A ideia é simplificar o sistema e reduzir disputas entre União, estados e municípios. No setor imobiliário, a novidade é que a venda de imóveis por empresas, como construtoras, incorporadoras e loteadoras, passa a integrar o campo de incidência desses novos tributos.
Na prática, segundo o texto, a operação será tratada como uma atividade econômica tributável. O imposto incidirá sobre o valor agregado, isto é, sobre a diferença entre o preço de venda e o custo de aquisição ou de construção. Esse formato segue a lógica do Imposto sobre Valor Agregado (IVA) adotado em outros países, permitindo que empresas utilizem créditos tributários sobre insumos, serviços e materiais usados na cadeia produtiva. Apesar de a alíquota estimada ficar em torno de 14%, especialistas dizem que as vendas de imóveis terão uma redução de 50% do IBS e da CBS, o que tende a suavizar o custo final.
Para as pessoas físicas, as regras continuam praticamente as mesmas. Quem vende um imóvel de forma eventual continua sujeito apenas ao Imposto de Renda sobre o ganho de capital, com alíquotas que variam de 15% a 22,5%, sem cobrança de IBS ou CBS. Murilo Borges, advogado da MBW Advocacia, alerta que o cuidado deve ser maior para quem costuma negociar imóveis com frequência.
Isso porque a nova lei define que, se uma pessoa física vender mais de três imóveis distintos em um mesmo ano ou mais de um imóvel construído por ela própria nos últimos cinco anos, será equiparada a uma pessoa jurídica. Isso significa que a venda passará a ser tributada também pelo IBS e pela CBS. A intenção, diz Borges, é evitar que atividades empresariais disfarçadas de operações pessoais escapem da tributação.
Outro ponto é que, com o novo modelo, as operações de compra e venda poderão gerar créditos fiscais para os compradores, desde que o imóvel esteja vinculado à atividade econômica do adquirente, a exemplo de uma empresa que compra um galpão para uso comercial.
O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), de competência municipal, permanece fora do novo sistema e continuará sendo cobrado do comprador na transferência de propriedade. A reforma também prevê tratamento diferenciado para programas habitacionais e moradias de interesse social, com alíquotas reduzidas e créditos presumidos para não encarecer o preço final das unidades.
Construtoras serão impactadas com a reforma tributária? Como isso afeta seu bolso?
Para Juliana Assolari, sócia do Lassori Advogados, as incorporadoras e construtoras serão diretamente afetadas pela reforma tributária, que muda a forma de tributação sobre a venda de imóveis novos. Segundo o texto, o imposto passará a incidir sobre a diferença entre o custo de venda e o valor do terreno, com um redutor social de R$ 100 mil para tornar a cobrança progressiva e aliviar o custo de imóveis populares. A alíquota sobre esse valor reduzido será diminuída em 50%, e do imposto devido será descontado o montante já pago na compra de materiais e serviços pelas incorporadoras.
Na avaliação de Assolari, com base na estimativa do governo, o custo de um imóvel popular de R$ 200 mil deve cair cerca de 5,5%, enquanto o de um imóvel de alto padrão, avaliado em R$ 2 milhões, pode subir 2,3%. Apesar da projeção otimista, ela observa que ainda há dúvidas sobre a aplicação prática da sistemática de créditos, especialmente em relação ao cálculo e à utilização desses valores.
Borges acrescenta que, embora a reforma traga avanços no sentido de ampliar o IBS e CBS sobre todos os insumos e serviços, a alíquota unificada, estimada entre 25% e 27%, pode elevar o custo tributário caso os créditos não sejam totalmente compensados. Ele pondera que contratos de longo prazo e incorporações em andamento precisarão ser ajustados à nova regra, o que exige planejamento financeiro cuidadoso durante a transição.
Segundo ele, há, de fato, risco de aumento de preços e retração nas transações imobiliárias, sobretudo se as novas alíquotas provocarem elevação efetiva da carga tributária para construtoras e revendedores habituais. A explicação é de que parte desse custo tende a ser repassada ao consumidor final, o que pode encarecer os imóveis novos e reduzir a atratividade dos investimentos de curto prazo. O advogado também observa que a incerteza sobre a aplicação das regras no período de transição pode gerar cautela entre incorporadoras e compradores, reduzindo o volume de negócios no curto prazo.
Por outro lado, Borges avalia que segmentos voltados à habitação popular e programas sociais podem ser favorecidos por alíquotas reduzidas e incentivos específicos, o que ajudaria a equilibrar parte dos efeitos negativos. “Caso o governo consiga garantir a neutralidade tributária e a restituição rápida dos créditos do IBS/CBS, o impacto inflacionário tende a ser menor e o mercado pode retomar seu ritmo com maior previsibilidade. Assim, o resultado final dependerá da calibragem da transição e da efetividade das compensações prometidas”, diz.
Reforma tributária: como se planejar para venda de imóveis
De acordo com Alexandre Jorge, sócio da área tributária do BBL Advogados, o planejamento tributário na venda de imóveis precisará ser mais estratégico e individualizado. Com as novas regras, que podem enquadrar pessoas físicas como contribuintes regulares do IBS e da CBS, cada operação exigirá uma análise detalhada para calcular o custo tributário real.
Jorge explica que alguns investidores podem optar por manter os imóveis em nome de pessoas físicas para aproveitar as reduções previstas nesse tipo de alienação e evitar a incidência direta de IBS e CBS. Outra alternativa, segundo ele, é estruturar as transações como permutas, já que a tributação incide apenas sobre a diferença em dinheiro, conhecida como torna.
João Henrique Gasparino, diretor executivo da consultoria tributária NimbusTax, deixa claro que organizar o custo de aquisição é importante. Ele recomenda registrar benfeitorias, valores pagos de ITBI, corretagem e emolumentos porque ajuda a elevar a base de custo e reduzir o ganho tributável. Outra recomendação de Gasparino é escolher o momento da venda, já que antecipar ou adiar uma operação pode ser vantajoso dependendo da transição do novo regime. Ele lembra que é preciso verificar se a operação se enquadra na isenção de R$ 440 mil ou no benefício de reinvestimento em até 180 dias.
O executivo também sugere atenção às vendas parceladas, considerando o pagamento do Imposto de Renda conforme o recebimento das prestações, e lembra que permutas sem torna não geram ganho tributável no ato da troca. Para investidores com alta rotatividade de imóveis, Gasparino orienta avaliar a migração para pessoa jurídica, como Sociedade de Propósito Específico (SPE) ou holding, para organizar fluxo de caixa e governança. Além disso, é necessário revisar contratos, sistemas e rotinas administrativas para se adequar ao novo modelo de tributação sobre o valor agregado.
